太原市房地产市场分析报告.doc

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1、太原市房地产市场分析报告内容摘要：本研究报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在n年和XX上半年的运行情况，并对存在的问题和原因进行了深层探究，初步预测了山西政府对房地产市场的调控政策，认为太原市房地产市场在XX年下半年和n年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。同时房地产市场的竞争将进一步加剧，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。一、中国房地产市场的总体态势2002年“快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少。”XX年“调控，规范，搞活；

2、问题与发展同时存在。”XX年“政策年，稳中有升。”XX年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。”注：以上均有具体分析资料。二、山西省房地产市场运行情况分析（一）XX年山西房地产市场基本情况n年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格继续增长；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。XX上半年山西房地产市场分析1、供给分析目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中介企业有141家。今年上半年，全市房地产开发投资完成16.5

3、亿元，同比增长46.9%，占全市固定资产投资总额的14°/。。新建商品房房屋竣工面积12.7万平方米，同比增长49°/。。其中，住宅10.7万平方米，同比增长114°/。；商业营业用房2万平方米，同比增长66.7%。新落成的各种房屋为省城的人们提供了多种选择。然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示，

4、目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。2、销售分析上半年，全市新建商品房屋销售面积为72.1万平方米，同比增长57.5%,商品房销售总额为35.11亿元。其中，销售住宅52.26万平方米，同比增长67.79°/。，占总面积的72.51%；办公楼销售4.32万平方米；商业营业用房销售15.5万平方米。从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18°/。、本地农村人口购房占17°/。、本地居民占65°/0。同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致

5、房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置目前，全市商品房空置面积15.47万平方米，空置一年以上面积为7.46万平方米，其中住宅空置3.61万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3.33万平方米，其它用房空置1500平方米。3、房价分析今年上半年我省房地产价格增幅为全国第三，根据7月29日召开的上半年全省房地产市场形势分析会情况报道，上半年我省商品房销售面积大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资增长率，商品房一级市场呈现出需求旺盛的良好态势。商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺的拉动下呈明显上

6、涨趋势。商品房销售价格涨幅较高。到6月底，我省商品房平均销售价格为1797元/平方米，同比增长°/。，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位，绝对额位居全国第20位，居中西部地区第9位。从11个市看，商品房售价最高的是太原市，为3244元/平方米，低于每平方米1000元的是阳泉市与忻州市，分别为966元/平方米与924元/平方米。上半年，太原市新建商品房销售均价为每平方米4872元，同比增长8.62°/。，其中住宅均价每平方米2948元，同比增长4.6%,每套商品住宅销售均价为40万元。相对于城镇居民收入而言，

7、上半年太原市人均可支配收入为4620元，同比增长13.3%,新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅，且低于全国商品住宅价格涨幅。国际经验认为，房价增长速度超过GDP增长速度的两倍以上，就会产生严重泡沫。目前太原市房价远离警戒线，房地产市场发展空间很大，供销均呈现增长态势。然而，调查中发现，太原市80°%的购房者承受价位为每平方米1800元以下，而商品住房供应中每平方米25⑻元以上的占85%以上。造成房价上涨的原因主要有：一是土地价格过高，在太原市商品住房成本构成中，土地价格占21.4%；二是拆迁成本高；三是城市

8、居住人口的增加，住房制度改革深化，扩大了市场需求量；四是钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨；五是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。4、存量分析上半年，太原市存量房交易价格为每平方米XX元，同比增长27.07°%。其中住宅交易均价为每平方米1738元，同比增长22.27%,每套存量住宅交易均价为21万元