广州市番禺碧桂园物业发展有限公司诉苏琼

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1、广州市番禺碧桂园物业发展有限公司诉苏琼、罗庆房屋买卖合同纠纷案　　问题提示：在合同履行过程中，当事人行使抗辩权的范围与对方不当履行之间不形成对应关系，该抗辩权是否会产生免除自身的给付义务？　　【要点提示】　　在双务合同中，一方当事人享有的权利也就是对方所负担的义务，且双方所负的债务之间具有相应性。如果一方不履行的义务与另一方拒绝履行的义务之间不具有相应性，则不得行使抗辩权。另，债权人向债务人提供的地址邮寄催款通知，若其可提供寄件存根及函件内容，而债务人无证据反驳，应依高度盖然性的证明标准认定，债权人已向债务人主张了权利，并导致诉讼时效中断。　

2、　【案例索引】　　一审：广东省广州市番禺区人民法院[2005]番法民初字第1387号（2005年11月21日）　　二审：广东省广州市中级人民法院[2006]穗中法民五终字第430号（2006年4月14日）　　【案情】　　原告（二审被上诉人）：广州市番禺碧桂园物业发展有限公司（下称碧桂园公司）。　　被告（二审上诉人）：苏琼。　　被告（二审上诉人）：罗庆。　　1999年11月9日，原告和被告签订房屋买卖契约，双方约定，两被告向原告购买讼争房屋，总价511171元；两被告于签约时付51390元，于1999年12月13日前付总楼价的70％，再分别于2

3、000年11月13日前、2001年11月13日前各给付51390元。原告于1999年11月30日前将房屋建成并交付两被告使用。另约定，若两被告逾期向原告交纳购房款，两被告须向原告支付违约金，每逾期一天的违约金为两被告应交款的万分之四，两被告若逾期三个月仍未能付清应付款项的，原告有权解除协议，并且两被告应向原告支付总楼款20％违约金。　　签约后，原告于1999年12月29日将房屋交付两被告使用。两被告依约向原告交付了前几期购房款，但约定应于2001年11月13日前交付的最后一期楼款一直拖欠未付。　　原告曾于2003年6月与12月、2004年4月

4、三次向两被告发函追讨拖欠楼款。　　2004年4月6日，被告向原告发函反映房屋存在质量问题．并因此致其尚欠楼款未付。　　一审期间，依两被告申请，一审法院委托广州建设工程质量安全检测中心对涉讼房屋进行质量鉴定，该中心出具报告认为：房屋虽不存在安全隐患等严重质量问题，但存在钢筋安装间距不符合要求以及顶板、梁上和墙体出现裂缝等质量问题，需采取处理措施。原告至今未采取修缮措施。　　另查明，原告具有房地产开发资质和预售上述纠纷标的物的资格。讼争房屋质量已经竣工验收为合格。　　【审判】　　广州市番禺区人民法院认为：原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，对双方

5、具有约束力。原告已按约向被告交付经竣工验收质量合格的房屋，履行了合同义务。两被告不按合同约定如期支付购房款，其行为已构成违约，应承担违约责任。两被告提出房屋存在质量问题，并以此作为拒绝清付房款的抗辩理由，但房屋质量损害赔偿与本案房屋买卖合同属不同法律关系，故两被告抗辩理由不成立；不予支持。两被告可就房屋质量问题另行起诉。原告要求两被告支付拖欠房款，符合约定，予以支持。因原告分别于2003年6月19日、2003年12月22日、2004年4月17日向两被告发出过追讨楼款的催收函，故原告于起诉之日（2005年1月21日）要求两被告支付从2001年1

6、1月14日起按每日万分之四支付违约金至清偿日止，未超两年诉讼时效，予以支持。至于两被告认为挂号信不真实的主张，其未提出充分反驳证据证实，理据不足，不予采纳。该院遂于2005年11月21日作出判决：苏琼、罗庆于判决发生法律效力之日起三天内向广州市番禺碧桂园物业发展有限公司支付购房款51391元和违约金（违约金以本金51391元按每日万分之四从2001年11月14日起计至清偿之日止）。本案诉讼费3537元，鉴定费18900元，由苏琼、罗庆负担。　　一审宣判后，苏琼、罗庆不服，提起上诉，其上诉理由为：讼争房屋在2000年即出现严重质量问题，我方多次

7、与被上诉人交涉，但其怠于履行维修义务，故上诉人可行使同时履行抗辩权，在被上诉人履行维修义务之前，无需支付最后一期购房款及违约金。另，被上诉人追讨购房款已超诉讼时效，丧失胜诉权。故请求：（1）撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求；（2）房屋鉴定费由被上诉人负担；（3）一、二审诉讼费用由被上诉人承担。　　被上诉人碧桂园公司答辩同意原审判决，要求维持原判。　　广州市中级人民法院认为：双方签订的房屋买卖契约为合法有效合同，双方应依约履行。被上诉人已依约将竣工验收合格的房屋交付两上诉人使用，上诉人本应按约定期限向被上诉人付清购房款。但房屋经鉴定存在一定质量

8、问题，且多与被上诉人有关，需采取措施修缮，经两上诉人交涉，被上诉人至今未履行维修义务，上诉人因此拒付最后一期购房款虽不完全符合《合同法》中抗辩权的行使条件，但鉴于其