欢迎来到天天文库
浏览记录
ID:22932728
大小:71.67 KB
页数:6页
时间:2018-11-02
《富爸爸如何投资房产(2)》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在应用文档-天天文库。
1、富爸爸如何投资房产(转载)很认可本博文的一些观点。自己定义的投资房产的一个标准就是收益率,年化希望能达到6%左右。至于其他人说的城市化进程因素,是考量的因素,但不是主要的,升值应该是必然的,但如果仅仅考虑升值,还是不稳妥;至于投资高档房,升值空间大的问题,自己也不是很认可,这个可能和自己的城市有关,没有太高档的房子,房价主要还是收中小学校的影响较大,但是教育的问题还是逐步可以解决的,我不想在这个解决的过程中失去升值的可能。未来物业税的征收个人认为对房产还是有极大影响的。房价的中期走势应该考虑这个因素。当然,这个影响在我这样的城市可能比较明显,在所谓的刚性需求很大或者
2、不差钱的城市,比如北京上海等钱多闹心的城市,物业税可能也挡不住房价的变化。 转载自:http://blog.sina.com.cn/s/blog_5d9cec1e0100e3yo.html .毓.宸 .投.资.有.道 汤姆有些纳闷,为何其位于徐家汇的玉兰花苑二房一厅的每月租金在3200元附近,其每平米单价已接近2万元,而反观其朋友买入的水城南路的翡翠公寓,其每平米单价只有16000元,二房一厅的每月房租却能租到4800元,且非常好租。 "这很正常",上海华燕置业发展有限公司总裁助理范伟国表示,徐家汇的租客通常为拖家带口的白领,对价格敏感高,且不接受合租;
3、而水城路非但外资公司云集,且是卡拉OK聚集地,附近的从业人员通常都找那些离工作地点近,再加上愿意接受合租,租金自然水涨船高。 "投资房产的投资回报率,看的是租赁对象,而不是地段",范伟国表示,在上海存在一些地段相对较差、房价较低,但房租却更高的价值洼地,而这正是投资者需要留意的。 以上述案例为例,玉兰花苑的收益率只有2%,而宝石公寓的收益率却能接近4%。而4%的年收益率被公认为房产投资的一道槛,目前公积金贷款利率为3.87%,商业贷款按打7折计算为4.158%,均在4%附近。范伟国也觉得,住宅25年能收回成本,商业地产12-15年能收回成本,就属于优质投资。
4、租金才是房产真价值 但可惜的是,在又一轮上涨后,北京、上海房产投资能接近4%左右收益率已是凤毛麟角。据统计,今年上半年北京二手房租售比首次突破了1:400,超过了国际警戒线,而上海二手房租售比应已接近1:500。所谓租售比是指,以房屋月租金和房价之间的比值,换算出租金与房价是否合理的差距。一般而言,国际标准的"房产租售比"为1:100到1:200,但北京、上海的租售比从2004年以来一直高于这一数值。 此轮房价上涨,有流动性充裕,投资者预防通货膨胀的考虑,而租赁价格则完全受到当前经济走势影响。今年以来,北京、上海房价呈现上涨,而房租却因经济环境依然严峻,租赁市场
5、的价格反而出现下滑。 在这种情况下,投资者应认识到,房价再出现大幅上涨将是小概率事件,投资者应将眼光放到租售比上。众所周知,投资房产的收益来源于价差与租金,过去大部分人投资房产是靠赚"价差"来累积财富,但这些都只是一次性的收入,一旦遇到风暴来袭,就全垮。"富爸爸"的作者清崎就格外注重房租收入,"我不赚价差(capitalgain),我赚持续的现金收益(cashflow),例如房屋租金、股票配息、版税收入等,"清崎觉得,这样无论经济好坏、市场涨跌,他都能持续保持富有。 投资者应明白,投资房地产不是因为预期房价会涨,而是算出房子买价,一旦转租出去后的租金报酬率够高,
6、你可以靠租金,在未来5年、10年"持续"性赚进可观的现金收益。 以清崎为例,其在1973年时,存够2000美元后,清崎就马上买下一间18000美元的房子收租,扣除房贷支出,每月净收入为35美元。虽然是一笔小钱,但却持续流入清崎的口袋,1年后,伴随房产增值,加上手中现金增加,清崎又向银行贷款买下第2间房,就这样以房养房,从一间一间买,到整批收购。 目前,清崎个人名下的出租公寓已超过1400间,价值超过3700万美元。 老公房是"金库" 目前北京、上海次新房的收益率大致为3%以下,而投资老公房的收益率却往往能达到4%。 以上海中山公园为例,一室一厅37平米的老
7、公房,装修较好,家电齐全,2800元每月,目前房价75万左右,年收益为4.2%;而63平米左右的2房,装修一般,家电齐全,租金为3200元,目前房屋市价为125万左右,年收益为3.1%;而140平米的次新房,三房二厅,租金为10000元附近,市价为420万元,年收益为2.8%。 从这可以看出,对中低端市场而言,房子装修简洁即可,装修不求豪华。同时,同地段房型越小,总价越低的房子收益越高。 投资者应明白,经济是否景气,租房需求还是有,只是以前愿意花4,000元租房子,现在可能只愿花3,000元,投资者面对高价产品需更保守谨慎,而价廉物美的老公房,安全性更高。
此文档下载收益归作者所有