企业土地资产“作价入股”评估案例.doc

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1、企业土地资产“作价入股”评估案例一、案例背景A企业拟以土地资产作价,购买某股份有限公司向其定向增发的(非公开发行)股票。要进行“作价入股”的土地位于某市兴工东路×号，是一宗国有出让建设用地使用权，终止日期是2055年9月4日，土地用途是仓储用地，土地面积为7680.2平方米，土地使用权的发证时间在2006年9月20日，土地使用权人为A企业。企业除提供《国有土地使用证》（×国用（2006出）外，还提供了估价对象地面上的建筑物、《房屋所有权证》（某市房权证×字第×号）。二、对被评估土地资产的实地踏勘与复核在弄清楚土地估价服务目的后，土地估价师必须实地踏勘现场和复核有关资料

2、的真实性，所以需要对土地权属进行审核，包括：摸清该宗土地的来源；完善申报的土地权属登记；实地踏勘宗地、验对地上建筑物权证和实物。经过实地踏勘和补充完善等工作步骤，充实了估价对象的基本情况：该宗土地原为国有划拨土地，2005年，A企业向市国土资源局申请补办土地出让手续，依据市人民政府《关于A企业补办国有土地使用权出让手续的批复》，签定了《国有土地使用权出让合同》；完善了土地登记证书编号；国有土地使用证编号（地号、图号）；记事栏有无信息（即土地证记事页有没有登记其有抵押权、地役权、租赁权等他项权利的记载）、国有土地使用证宗地图；踏勘至估价基准日2011年2月28日，宗地的

3、四至（根据现场勘察与国有土地使用证宗地图记载四邻是否一致）、估价对象地面上建筑物实物（该宗地上有砖混结构的仓储房屋12幢）总建筑面积6139.45平方米。（见表1）经现场勘察估价对象内部有局部绿化，绿化率小于15％；宗地内建筑物整体布局合理，地势平坦，场地硬化为水泥地面，周边无高压走廊和通视走廊等限制，无污染源、地质灾害等影响土地利用的不利条件，现状容积率0.8。表1评估对象的地上建筑物情况编号建筑物名称用途结构建成年代耐用年限（年）建筑层数成新率（%）建筑物状况建筑物面积（㎡）权属情况11号库仓库混合199050160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电

4、，层高4米。22.68某市房权证×字第×号《房屋所有权证》22号库仓库混合199150160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。2050.9633号库仓库混合199150160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。46.444号库仓库混合199150160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。125.6855号库仓库混合199050160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。84.7666号库仓库混合199150160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。9

5、3.2477号库仓库混合199050160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。93.3488号库仓库混合199150160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。92.899号库房仓库混合199150160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。998.41010号库房仓库混合199250160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。1113.11111号库房仓库混合199050160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。994.491212号库房仓库混合1991

6、50160内外墙刷涂料、室内水泥地面、卷闸门、配套设施有电，层高4米。423.6合计6139.45三、估价对象的评估限制条件主要包括估价对象的评估设定用途、年限设定、土地开发程度设定、容积率设定等。（一）土地用途设定根据估价对象的《国有土地使用证》登记用途及《土地利用现状分类》（GB/T21010－2007），设定估价对象的评估土地用途。（二）国有出让建设用地使用权年期设定根据估价对象《国有土地使用证》证载土地使用年限或估价对象国有出让建设用地使用权终止日期确定土地评估设定年限，当然也可以设定低于证载的土地使用年限。（三）土地开发程度设定土地现状开发程度有宗地红线外“

7、七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、供天然气、供暖）、宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）、宗地红线外“三通”（通路、通电、供水）等等；宗地红线内也有“五通一平”（通路、通电、通讯、供水、排水、场地平整）、宗地红线内“四通一平”（通路、通电、供水、排水、场地平整）、宗地红线内“三通一平”（通路、通电、供水、场地平整）等。根据实地踏勘情况，本次估价对象的土地开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、供天然气、供暖）和宗地红线内“场地平整”。（四）宗地容积率设定容积率是宗地地面建筑物的总面积与土地总面积的比例，容积率越高