南昌市房产管理局200828号

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1、南昌市房产管理局洪房字〔2008〕28号南昌市房管局关于印发《南昌市业主大会指导规程》的通知各区、县房管局、街道办事处、乡镇人民政府、各业主大会、业主委员会及相关单位：   为加强对业主大会和业主委员会活动的指导监督，进一步完善业主大会制度，充分发挥业主大会民主决策的作用，切实维护广大业主的合法权益，根据《物业管理条例》、《业主大会规程》和《南昌市物业管理工作职责分工意见》等相关规定，我局制定了《南昌市业主大会指导规程》，现印发给你们，请遵照执行。附件：《南昌市业主大会指导规程》南昌市房产管理局二○○八年五月十五日南昌市业主大会指导规程第一

2、章 总则第一条为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》的有关规定,结合本市实际,制定本规程。第二条本市行政区域内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规程。第三条业主为物业所有人，以不动产登记簿或房产权属证为准。两个以上所有权人，应自行确定并书面委托一名投票人。暂未办理产权登记，但物业所有人实际已占有使用的，享有同样已获房产权属登记业主的权利，并承担其相应义务。业主大会是由同一物业管理区域的全体业主组成，代表全体业主的合法权利，履行义务；业主委员会是

3、业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，为非法人组织。第四条业主大会和业主委员会活动的指导、监督工作遵循行政区划和属地管理原则。各区、县房产行政主管部门（以下简称区、县房管部门）指导、协助辖区内业主大会、业主委员会的组建、换届以及备案工作，负责业主大会和业主委员会日常活动的具体业务指导和监督。街道办事处、乡镇人民政府在区、县房管部门的业务指导下，负责组织本辖区内业主大会的成立和业主委员会的组建及换届工作，对辖区内业主大会、业主委员会的活动进行指导、监督，协调处理物业管理与社区管理的关系。社区居(家)委会(以下简称居委会)指派专人负责对辖

4、区内业主大会、业主委员会的指导、协调和监督，负责派员参加业主大会筹备组及参与业主大会会议全过程的指导监督。第五条建立住宅小区物业管理联席会议制度。联席会议负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协调、处理业主委员会（或业主）与物业服务企业（或房地产开发企业）、业主委员会与业主之间的纠纷投诉。联席会议由所在街道办事处、乡镇人民政府牵头，区、县房管、城管执法、公安派出所、居委会、业主委员会和物业服务企业组成。第六条居委会应当将住宅小区业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作纳入年度考核。第七条市、区、县房管部门应当建立培训制度，组织居委会、业主委

5、员会相关人员进行物业管理业务和有关法规政策培训。第八条业主大会、业主委员会应当配合公安机关、居委会和物业服务企业，共同做好维护物业管理区域内的社会治安综合治理等相关工作。业主大会、业主委员会应当积极配合居委会依法履行自治管理职责，支持居委会开展工作，接受居委会的指导、监督。第九条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县房管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二章　业主大会第十条业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。只有一个业主，或者

6、业主人数少于10人且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主大会应当设立业主委员会作为常设执行机构。第十一条区、县房管部门负责划分物业管理区域。物业管理区域划分的范围，原则上按物业建设的宗地红线图或者用地批准的范围确定。老城旧住宅区实行封闭式管理的，按封闭区域划分；分散建设未实施物业管理的区域划分，则应当充分尊重业主意见，综合考虑城市规划、物业共用设施设备、物业规模、物业性质、社区建设等因素。分期开发的物业，按分期开发的区域临时划分。鼓励多个规模较小的物业管理区域合并成为一个物业管理区域。第十二条

7、下列事项由业主共同决定：　　（一）选举业主委员会或更换业主委员会成员；　　（二）制订和修改《管理规约》和《业主大会议事规则》；　　（三）选聘、解聘物业服务企业；　　（四）决定对物业管理区域内共有部位共有设施的维修、设备更新等费用的分摊；　　（五）筹集和使用专项维修资金；　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十三条　业主大会决定本规程第十一条第（五）项和第（六）项的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本规程第十一条的其他事项，应当经专有部分占

8、建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十四条在一个物业管理区域中，物业入住率和出售率达到百分之五十以上，或者首套房屋交付使用满2年的，经百分之十以上业主和建设单位