物业管理操作实务大全

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1、中国商业地产策划网www.sydcch.com物业管理操作实务大全业管理操作实务大全   物业管理操作实务大全   第一章物业管理的基本概念   第一节物业   一、物业的含义   “物业”一词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外,特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。 中国商业地产策划网www.sydcch.com中国商业地产策划网www.sydcch.com物业管理操作实务大全业管理操作实务

2、大全   物业管理操作实务大全   第一章物业管理的基本概念   第一节物业   一、物业的含义   “物业”一词译自英语property或estate,由香港传入沿海、内地,其含义是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。“物业”一词在国外,特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。 中国商业地产策划网www.sydcch.com中国商业地产策划网www.sydcch.com  物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产,也可指单元性的建筑物。物业有大小之别,它可以根据区域空间作相对分

3、割,整个住宅小区中的某住宅单位可作为一物业,办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。   关于物业的内涵,国内各类著述的提法至少有几十种,概言之,主要包括以下要素:   (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇;   (2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施;   (3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道路。   由此观之:单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇,不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产

4、,系指与该房业配套的地业。 中国商业地产策划网www.sydcch.com中国商业地产策划网www.sydcch.com  二、物业的性质   世界上每个事物都有自己的属性,物业也不例外。分析和把握物业的属性,对于我们了解物业和物业管理的本质,掌握物业管理运作规律,搞好物业管理有着十分积极的意义。   (一)物业的自然属性   物业的自然属性又称物业的物理性质,是指与物业的物质实体或物理形态相联系的性质,它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要指:   1.物业的二元性 中国商业地产

5、策划网www.sydcch.com中国商业地产策划网www.sydcch.com  物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑物,其基础总是建筑在土地之上,成为土地的附属物,土地的功能则借助于建筑物得以充分发挥。因此,在经济发达的社会,物业多为土地与建筑物的统一体,兼有土地与建筑物两方面的物质内容。当然,对于不同的物业,其二元组成的比重有所不同。例如,从总体而言,物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就高于乡村,在经济、文化和商业中心就高于重工业基地.物业的二元性,是其他任何商

6、品都不具备的,它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性质。   2.物业的有限性   物业的有限性,从根本上来讲,是由土地的有限性决定的。天然的土地有限,用作兴建建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由于现代建筑物技术要求高、耗资大,因此物业的数量还受制于社会经济力量和技术水平。   3.物业的差异性和多样性 中国商业地产策划网www.sydcch.com中国商业地产策划网www.sydcch.com  物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限,随着人口的增加和经济

7、的发展,人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣,在农村主要取决于土地的天然尺度和其他自然条件,在城市主要取决于地段的区位及其技术条件。物业的多样性主要是就建筑物而言的.由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术经济条件的不同,形成了物业形式的多样性。每一建筑物都是单件产品,它们在类别、品种、规格、结构、式样、外观,以及年代等方面,都存在着某种不同之处。   4.物业的固定性   物业的固定性主要是指物业空间位置上的不可移动性。人们无法将某一物业从偏远区位移动到商业中心,即使人们将地上建筑物与土地相分离,也只

8、是改变物业用途,不能移动法律意义或实质上的物业位置。   5.物业的永久性和长期性 中国商业地产策划网www.sydcch.com中国商业地产策划网www.sydcch.com  物业的永久性是就土地而言的。土地是永存的,具有不可毁灭性,而建筑物则可能灭失或逐渐损耗,直到丧失物理寿命。物业的长期性主要是就建筑物而言的。建筑物一经建筑完成,在正常情况下,其物理寿命期限可达到数十年甚至几百年,可供人们长期使用。所以,物业既可以一次性出售,也可以

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