2008年防城港市滨海国际项目整体开发思路

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1、滨海国际项目整体开发思路（修正案）俊地润丰2008.761目录前言……………………………………………………………………………………………………………………6第一部分：项目市场概况……………………………………………………………………………………………………7一、防城港市房地产市场总体情况分析…………………………………………………………………………….7（一）、防城港市概况………………………………………………………………………………………………..7（二）、防城港市总体社会和经济发展概况………………

2、……………………………………………………….10（三）、防城港市房地产市场现状分析…………………………………………………………………………….16（四）、防城港市房地产市场发展前景预测………………………………………………………………………19（五）、项目市场定位方向………………………………………………………………………………………….21二、项目地块分析……………………………………………………………………………………………………22（一）、项目位置………………………………………………………………

3、……………………………………..22（二）、地块形状……………………………………………………………………………………………………..23（三）、地块优劣势分析……………………………………………………………………………………………..23（四）、基地的物业发展偏好………………………………………………………………………………………..23第二部分：项目整体开发构想25一、开发前瞻性构想…………………………………………………………………………………………………….251、整体规划、分期开发、分区布局、

4、组合销售25612、前瞻性开发概念：263、项目开发价值分析264、开发期内平均容积率的划分285、整体开发构想如下：29第三部分：项目定位30一、定位30二、主题定位构想：321、主题营销的需要322、价值提升与形象建设的需要323、顺应市场竞争环境的需要32三、形象定位34四、分区定位341、别墅区342、公寓区35五、客户定位36第四部份、开发周期规划建议37一、分区容积率安排：371、根据不同的产品形态进行容积率分区规划372、开发次序3761二、各主题子产品构成安排：38三、各期住宅产

5、品组合安排：39四、开发节奏的安排：39五、商业及公建配套安排：40第五部份：首期入市产品规划41一、设计条件411、开发规模：412、规划特点41二、产品建议421、单体产品：422、规划建议：43三、别墅产品的设计441、建筑风格：新加坡西班牙式：442、别墅户型要求特点：48四、宽景HOUSE、情景洋房公寓产品设计491、产品概念---新加坡山地小镇风情492、规划建议:50（1）、指导思路：50（2）、价值点和弱势的提升：50613、户型设计卖点514、公寓产品设计要点52第六部份、推广

6、系统53一、基本推广思路53二、项目命名：55三、组团命名构想551、概念设想：300亩滨海国际风情社区55四、推广主题：56五、项目文化体系：57六、项目价值体系58七、产品诉求线59八、广告表现的基本元素60九、推广进程60第七部分销售周期安排61一、项目首期的营销周期安排建议：61二、首期营销周期安排说明：62结束语：项目的未来影响6661前言大盘项目具有其自身规模性和系统性优势，但是，正所谓“船大难调头”开发周期长、资金压力大、市场快速变化导致产品调整出现问题等因素，将会给大盘项目运作带

7、来市场风险。因此，在项目前期开发策划研究中需对未来的市场环境进行充分的预判，给出准确的市场定位，指导项目的开发运作显得尤其重要。61第一部分：项目市场概况一、防城港市房地产市场总体情况分析（一）、防城港市概况1、防城港市简介防城港市地处中国大陆海岸线西南端,辖港口区、防城区、上思县、东兴市(县级),陆地总面积6181平方公里,人口82万，有汉、壮、瑶、京等19个民族，其中:少数民族占47%，是全国唯一的沿海沿边港口城市，被誉为“中国西南门户，华夏边陲明珠”。2、防城港市城市发展优势2.1、区位优

8、势61防城港市位于中国与东南亚的中心交汇点，南濒北部湾，背靠大西南，东邻粤港澳，西与越南相连，有海岸线580多公里、边境线230多公里。高速公路直抵港口，东兴中越北仑河大桥把中国公路网与越南乃至泛亚公路网联成一体；铁路与全国联网。防城港市至南宁国际机场、北海机场全线均为高速公路。作为中国通往越南及东南亚国家最便捷的海陆通道，防城港市在构筑中国—东盟自由贸易区战略格局中居于特殊的地位。2.2、港口优势防城港作为全国12个战略性主枢纽港之一，是西南出海大通道的主门户。防城港是一个天然良港，以水深避风