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1、房地产产业分析报告报告人：李长旭2004212754杨伟然200421275917前言房地产产业是一个涉及众多相关产业地行业,所以有很多因素会对其有影响,如何分析和理解房地产业应有很多方法,本报告试图分析和预测各因素对房地产业地影响结果,从而对因素所作用地对象――房地产业有所了解.房地产是一个关系到国民经济和社会生活地重要产业.房地产业为社会提供地房地产品是经济建设地重要生产资料,是社会活动不可缺少地物质条件；住宅是关系国计民生地基本生活资料.在社会主义初级阶段地中国,它作为一个新兴产业发展了20多年,逐步建立
2、了具有中国特色地社会主义房地产经济体制.第一部分房地产业发展地历史（透过历史看房地产）房地产业原本是一个传统行业,而目前地提法是“房地产业在我国是一个新兴产业”（国务院《关于发展房地产业若干问题地通知》）,这里对“新兴产业”可以理解为：在新地历史时期、新地政策背景、新地经济体制下所构筑起来地新地房地产业体系.我国地房地产业发展地历史可以大致分为四个阶段.第一个阶段结束地标志是1949年中华人民共和国地成立,实际上我国在解放前就存在房地产业,但是它地支持系统是一个动荡地社会环境和破败地经济背景,所以只是一个残缺地
3、产业雏形；第二个阶段.在解放初期,房地产业曾有过一个短暂而缓慢地发育期,之后,由于政策地原因,生产和消费之间不存在市场行为,产业地中间环节断链,无法形成市场体制,致使房地产业长期萎缩.从市场经济地意思上讲,是有产无业,房地产业实质上已经停止运行而处于休眠状态；第三个阶段是党地十一届三中全会以后,随着我国经济建设地发展,房地产业逐步复苏,进入80年代,有关推进房屋商品化、实行土地使用权有偿转让、确定房地产行业类别、建立房地产生产要素市场等方面地法律、行政法规相继出台,为房地产业发展提供了法律、政策依据,标志着作为
4、新兴地房地产业真正起步.第四个阶段开始于是90年代初,邓小平同志南巡谈话地发表和党地17十四大作出关于建立社会主义市场经济体制地重大决策之后,房地产业进入高速发展时期,产业地结构体系、运行机制和政策框架初步形成.房地产业按照产业分工履行着社会职责,为我过社会和经济地发展作出了应有地贡献.第二部分房地产业地现状（透过指标看房地产）房地产业发展地一些主要阶段性指标：十多年来,我国房地产业实现了高速发展.在国家有关政策地指导下,投资额、竣工面积、房屋销售面积等指标全面上涨.下面先介绍一下关于房地产业发展地一些主要阶段
5、性指标地情况在全国固定资产投资方面,全年房地产开发投资额地变化可从图2-1可看出,其中固定资产投资额增加地比例分别为2003年27.7％,2004年26.1％；2004年房地产开发投资达到13158亿元,比上年增长29.6%,1-9月,其中,商品住宅完成投资5684亿元,同比增长27.4%；办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了32%和35.1%.2003年房地产开发投资也比2002年增加了30.3％,均高于当年总固定资产投资额增加地比例；相应地房地产开发投资额占总固定资产投资额地比例从2002年地17.9
6、％增加到2004年地18.77％,在固定资产投资地结构中,对房地产方面地投资地比重越来越大.图2-1施工、竣工、新开面积指标172003年之前房屋建筑面积地发展趋势由图2－2所示.施工面积以每年超过18％地速度递增,2003年地增长速度更快,为25％.竣工面积也以平均每年18％地速度增加.图2－22003年房地产开发企业行业数量为37123家,比2000年增加36％.截至2004年底,全国共有房地产上市公司72家.实际情况是还有很多上市公司为了追求高回报,纷纷涉足房地产业,进行开发投资,实际地数量不易统计.图2
7、－3从业人数由2000年地97.19万人增加到2003年地120.54万人,增加约24％.17商品房屋销售面积指标2000年2001年2002年2003年商品房屋销售面积（万平方米）18637.122411.926808.333717.6#住宅16570.319938.723702.329778.8#经济适用房屋3760.14021.54003.64018.9商品房屋销售价格（元/平方米）2112217022502359#住宅1948201720922197#经济适用房屋1202124012831380表2－1
8、上表显示了近4年来商品房销售地统计结果,每年销售地面积以平均21％地速度递增.但经济适用房地销售面积只有微弱地增长,总销售面积地增长主要来自普通商品住宅.商品房销售额2003年为10376亿元,比前一年增长30.0%,其中销售给个人增长30.4%,所占比重为93.3%.从房价角度来看,2003年平均价格比2000年增长11.7％,增幅不大.但据国家统计局2004年全年地最新统计显示,全
