北京市郊区县房屋价格影响因素分析

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1、北京市郊区县房屋价格影响因素分析　　　　摘要：房价是当前社会的热议话题，尤其是2010年两会后，国务院相继出台了调控房价的一系列政策，使住房价格受到全社会的广泛关注。无论是急需满足生活需求住房的家庭，还是通过房屋炒作谋求利益的个人，房价的走向与这些人的利益息息相关。本文针对北京市郊区县房屋交易市场存在的共性问题，以某一具体郊区县为研究对象，通过对当地几家较大房地产开发公司和房屋中介公司的实地调研，结合近一年来北京及周边省市房屋交易现状，分析影响房价中长期走势的因素。下载论文网　　关键词：住房；价格；影响因素

2、　　中图分类号：文献标识码：Adoi:/（x）.文章编号：1672-3309（2011）10-17-03　　　　一、房屋价格构成　　分析房屋价格的走势，首先要了解房屋价格的组成部分。房屋价格由两部分构成，一是房屋价值，即房屋的实际价值，又称成本；一是市值与成本差额。自2005年起，随着房屋交易价格的上涨，市值与成本差额在房屋价格中所占比例逐渐增大，并受到越来越多的关注。　　（一）房屋价值　　房屋价值可由下面的公式来表示：　　房屋实际价值=前期开发工程费+建筑安装工程费+开发管理费+代收各种费用+税收+其他。

3、　　前期开发工程费包括土地征用费、拆迁安置费、三通一平费、勘察设计费。土地征用费以土地出让金的形式存在；拆迁安置费以拆迁户回迁的形式进行转嫁；三通一平费及勘察设计费因近几年基础设施相对完善，所占比例较小，可忽略不计。　　建筑安装工程费包括主体工程费、配套工程费及室外工程费。其中，主体工程费根据房屋结构而定，不同的房屋结构（砖混结构和框架结构等）建筑成本相差较大；配套工程费由住宅小区配套费用和市政基础设施配套费用组成。　　开发管理费是指房地产开发企业的职工工资支出、广告费、办公费用等。为鼓励开发企业加强经营管

4、理，节约日常开支，此项费用按社会平均支出水平而定。　　代收费用包括商业网点费、中小学危房改造费、邮电通讯设施费、规划管理费、文物发掘费、人防工程费、墙改基金等几十种。　　税收和其他方面，商品房价中包含有银行贷款利息和各项税金，如营业税、城市维护建设费、教育费附加以及土地增值税等，在存量房中约占10%。　　（二）市值与成本差额　　市值与成本差额主要受供需关系、地价增值和地域均价的影响。市值与成本差额决定了房屋出售者所获得的实际收益，其中包括开发商出售存量房获得的利润和二手房交易时原房主售价相对原取得价形成的增

5、值。　　供需关系是开放市场中商品价值高低的直接影响因素，作为既是生活必需品又是投资商品的房屋，供需关系的变化对房屋价格的影响是显而易见的。　　当前的房地产市场，地价增值非常普遍，将地价的上升部分均摊到房屋价格中，变相增加了开发商房屋成本。在二手房交易中，地价增值也成为房屋所有者投资回报的一部分。　　地域均价与“地王”的关系非常密切，“地王”的产生会使得相邻地区的房屋价格迅速攀升，价格增值部分被称为预期增长空间。与地价增值不同的是，地域均价并非由客观环境造成，主要受主观行为影响。　　二、北京市郊区县房屋价格特

6、点　　1.同北京市区房屋价格构成相比，郊区县房屋价格中成本所占比例较高、利润比重较低。郊区县贷款购房在整个房屋交易中所占比例小、数额少。二手房屋交易中，房价受供求关系影响较大。根据某房地产开发有限公司财务报告可以看出，砖混结构住宅建筑安装费每平米约1829元，框架结构住宅造价6层以上每增加一层成本增加约150元，9至11层的高层建筑安装费每平米约2200元；配套工程费包括小区内道路、绿化及相关建设所需费用。由于该郊区县住宅小区普遍以低层建筑为主，因此容积率较低，配套工程均摊费用较高，每平米约300元；200

7、5年后新建小区，由于征地拆迁时间较早，大部分采取产权调换作为补偿方式，因此拆迁安置费较高，水、电、暖气的安装费用占到房屋成本的10%左右。　　2.同外省二三线城市相比，郊区县房屋价格具有地域均价高、地价增值潜力相对较大及供需关系紧张的特点。2009年，北京城区“地王”频生，催高了市内及周边房屋价格。作为远郊区县，房屋价格直接受到了市内均价的影响，而外省的二三线城市缺乏地域均价的拉动作用，价格增长相对缓慢。另外，郊区轨道交通、京张、京承高铁等交通设施修建，使郊区县房屋受到了更多的关注，地价增值必将带动房屋价格

8、的攀升，给郊区县房地产业的发展注入了强大的动力。　　三、某郊区县房屋价格的影响因素　　由于某郊区县自2009年3月至今未有新楼盘开售，对二手房市场的研究就约等于对整个房屋交易市场的研究，相对独立的市场环境，有利于研究市场条件的变化对“刚性需求”影响。　　从上图我们可以看出，自2009年6月份至今，该郊区县的二手房交易市场出现了两个明显的拐点，原因在于房地产政策的调整，这在后面还会详细解释。从总趋势看，2010年的