“限购令”下的商业房地产投资技巧

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1、“限购令”下的商业房地产投资技巧　　中国人对房地产的热情可能并不会因为“限购令”而消退。在投资者对住宅市场只能“望洋兴叹”的时候，另一批人则把目光瞄向了商业房地产投资。　　商业地产或是价值洼地　　短期、中期让我选一个行业，目前我认为是商业地产，我们对未来三到五年的看法，短期看通胀，中期看转型。两个最好的投资机会是大消费服务和新兴产业。像商业地产有这样的特性，通胀来了它也是跟着通胀受益，同时商业地产是卖给谁的？是卖给零售商、卖给百货公司、超市的，它们是受益于消费服务业的发展的。　　而且目前的房地产调控政策，更多的是针对住宅地产，商业房地产投资并没有受到限制。　　商业地产目前还是一块价值洼地。

2、中国住宅地产价格目前已经很高，甚至出现了“住商倒挂”的现象。商业地产的蓬勃发展可以体现一个国家经济良好的运行，同时也会促使住宅地产价格回归到合理水平。　　限购政策出台后，巨量的投资资金将无法进入住宅市场，股市和商业地产市场是两种较为合理的替代方式。4月份的调控政策没有针对写字楼市场，但是新政出台后，写字楼的销售依然受到严重影响，成交量出现腰斩。但这次商业地产的成交也未出现明显减缓，我们相信这种趋势仍将持续。　　根据中原集团研究中心数据，5月北京、上海、广州和深圳四大城市写字楼销售面积环比4月大降50%，6、7月销售面积也在低位徘徊。8月写字楼成交回到较高水平，达到48.31万平方米，9月写

3、字楼销售面积为59.27万平方米，基本达到新政出台当月的水平。　　与此同时，9月份各大城市甲级写字楼租金出现普涨，其中北京、广州、深圳甲级写字楼租金大幅上涨6.33%、2.95%、2.69%。目前以国贸、金融街[7.09-0.28%]商圈为代表的北京高端写字楼商圈出现明显的供不应求现象，空置率走低，部分写字楼出现满租，写字楼租金一路上涨。　　投资关键看选址　　目前中国商业地产的价格基本保持每年10%～20%的幅度上涨，商铺租金也在平均每年5%～10%的涨幅。而且商业房地产投资获得的收益率相对比较稳定。一般来说甲级写字楼和好的商铺年回报率大概在6%～8%之间，好的商铺的回报率比写字楼稍微更高

4、一点。　　据了解，目前商业房地产投资市场仍以个人投资为主，但与住宅市场不同，商业房地产投资人群相对稳定。一般来说，像北京、上海、深圳和广州这样的一线城市每个城市商业房地产投资的人数大概也就100～200人，香港市场也是这种规模。商业房地产投资者可以说是专业的投资者，追求长期稳定的收益。　　多位分析人士表示，商业房地产投资最关键的是选址。黎雪荣表示，商业房地产投资，需要对所在位置的交通环境、未来城市规划和商圈周围人群结构及未来的消费潜力等因素都做一个判断。　　选择一线城市中心商区是不错的投资选择，租金回报率高而且稳定。如果选择郊区商圈投资的话，风险比较大，租金回报率也会比较低，同时可能会面临

5、一定时间的空置期。如果资金量比较小的投资者也可考虑投资新兴住宅区的商铺，这种商铺未来升值潜力更大。　　与住宅地产不同，商业房地产投资需要的资金量非常大，一般情况下可能需要几千万元，门槛较高。　　个人进行商业房地产投资最好以团体或者私募基金的形式，这样个人不仅能够有效降低投资风险，而且也能够有充分的议价能力。住宅房地产最大的问题是买卖双方的不平衡，开发商决定了住宅房地产价格，老百姓没有议价能力。但商业房地产市场买卖双方实力更均衡、信息对称，双方都有足够的议价能力。　　贷款期限短、税费高　　与住宅地产投资相比，商业房地产投资的代价更高。因为商业地产贷款期限更短、税费更高。　　记者从上海各大银行

6、了解到，住宅地产贷款最高年限可达30年，但商业地产贷款年限基本在10年以内。首付比例在五成以上，贷款利率为基准利率的1.1倍。　　但从这个角度讲，目前商业地产贷款政策已经与二套房贷政策相同，只是贷款年限比较短，每月还款压力比较大。但商业地产交易过程的税费却远远高于住宅地产。　　住宅地产的土地增值税目前是免收的，但商业地产交易过程中除了3%契税、个人所得税外，更大一笔的是土地增值税。　　据了解，土地增值税的征收一般按照出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值

7、额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。此外，还按出售收入减去购买价款后的差额征收5%营业税。　　一般来说，商铺换手率极低，其原因即为转让交易过程中的高额税费。因为投资者如果很快卖出的话，获得的回报率会很低。因此，绝大多数商业房地产投资者选择长期持有，通过收租获取利润，在10～20年后才会选择卖出，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢