某某地块开发分析报告

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1、汇川区沈阳路地块开发可行性分析报告编制单位：遵义新智源房地产经纪有限责任公司二〇一六年三月-10-沈阳路地块可行性报告第一部分：项目决策背景及摘要一、外部环境遵义地处重庆贵阳之间，拥有温润的气候和丰富的旅游资源。近年来，市委市政府为配合推出的三宜（宜居、宜业、宜游）城市理念，加大交通设施旅游配套项目建设，同时在招商引资方面向轻工业、智能终端制造、大数据产业倾斜。城区污染性产业和企业，将进一步迁移和“关停并转”。加之“黔北门户”的区位优势，为遵义打造三宜城市提供优良条件，也为吸纳周边县城目标客群定居创造可能。随着渝黔高铁的开通、承载300

2、万人口都市圈逐步形成，遵义城市的吸纳力和吸引力将得到更大程度的加强。从远期城市规划分析，遵义县、绥阳县撤县设区新格局以悄然成型；仁怀、桐梓、湄潭与中心城区同城化发展的“大遵义”的城市格局将逐步凸显；从地块现状来看，区域内建设规划有高级中学、遵义最大的主题商业项目——奥特莱斯和政府规划旅游文化产业园、遵义旅游产业集散地定位，将使片区内生活、商业配套进一步完善，区域交通也将得到极大的丰富和完善，吸引、吸纳客户选择在区域内置业的能力亦进一步提升。二、内部因素根据遵义市房地产市场开发情况我们分析，目前遵义房地产市场的产品开发两级分化严重。大盘以

3、规模、品质见长；单体楼以建筑周期、价格为优势。鉴于本地块的建设规模、体量不大，我公司建议该地块的开发建设以短平快为主要方针。紧紧抓住目前遵义“凤新大道建设”、“去存量”、“棚户改造”等等政策利好，迅速推出户型合理的项目。在规划建设中尽量降低开发建设成本，精简建筑配套，力争在价格上具备绝对优势并加强营销工作，把销售周期控制在半年以内，以控制和减小项目风险。第二部分：项目概况一、地块区位-10-该地块位于汇川区高桥片区沈阳路与西安路的交汇处，距高速入口1000米左右；距建设中旅游文化产业园和奥特莱斯500米左右；距建设中五中（八中）1000

4、米左右；距遵义市政府3.6公里；距市第一医院1.3公里；距凤凰山公园、凤凰山文化广场2公里左右；距建设中五中（八中）1000米左右；距丁字口3.6公里左右。二、地块现状据了解该地块原属遵义玻璃厂范围，地块北至汇川实验一小，南接西安路，可隔街眺望奥特莱斯；西临沈阳路，可远眺凤凰山和上海路；东依玻璃厂还房小区。地块上已没有建筑附着物，地质由大量石土构成（含部分废弃土石）。地块周边除玻璃厂还房和博城帝景等新建项目以外，多数处于待建状态。周边在建或在售项目有旅游文化园、奥特莱斯、隆成·城市之星、五中等项目。三、宗地位置和配套（周边建筑示意图、现

5、场照片）玻璃厂小区空地实验一小五中文产园奥特莱斯标目块地地块交通状况：目前已开通7路、12路、20路市内公交线。地块教育配套：周边现有汇川第一实验小学、遵义市第五中学、遵义市第八中学等。-10-地块全貌地块北侧道路建设中的旅游文化产业馆-10-建设中的奥特莱斯化产业馆第三部分：市场分析一、区域住宅市场状况1、区域住宅市场简述本地块位于遵义市汇川东南方向高桥片区，将是未来一段时间开发的热点区域，目前城区形象和生活配套略显不足。但临近分布有奥特莱斯、博城帝景、纳帕溪谷、城市之星、罗兰小镇等高中低档住宅小区。销售价格除罗兰小镇（步梯还房、尾盘

6、）售价在3800元/㎡以外，其余项目售价均在4800元/㎡左右。从目前遵义房产售价上看，汇川区整体房价均明显高于红花岗、南部新城、新浦新区。汇川区城市建设、规划，更能得到置业客户普遍认可。2、项目周边开发在售楼盘销售概况项目奥特莱斯罗兰小镇博城帝景城市之星所在地温州路烟台路南宁路沈阳路湛江路建筑面积(万方)7810420容积率2.101.82.525.0建筑形态复合地产6+1多层电梯高层电梯高层住宅单价未开盘400050004800商业单价未开盘8000-15000一楼未定，二楼1万左右方案未定车位售价未开盘8万/个12-14万/个方案

7、未定产品组成单身公寓，楼中楼大户型俱全二三室一二三室二三室-10-面积区间20-20076-18066-13047-120总体评述西南地区目前最大的文商旅复合型城市综合体。配套海洋世界、5D影院、欧洲风情街。属于还房品质，社区环境、区位、配套较差，楼盘品质低。单体楼，绿环配套较少，项目户型设计略显偏离市场，现余小户型较多。小区配套环境较好，建筑里面设计质感性强。交通方便，但生活配套设施对外部依赖性较强。3、项目周边楼盘二手房销售概况目前项目周围存在已入住项目有纳帕溪谷、玻璃厂还房小区、安置还房小区等。据实地了解玻璃厂还房小区、安

8、置还房小区由于属于还房性质，个别业主转让价格在3500元/㎡左右。考虑该类房屋还未办理产权，尚未形成二手房市场，故该销售情况不作为本地块开发借鉴。距地块直线距离500米左右的纳帕溪谷，是区域内环境较好的商品