住宅小区物业管理服务方案(范例)

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1、专业技术资料分享目  录第一章整体管理方案策划1一、项目调研1二、管理目标——构建“文化社区”2（一）倡导“全员参与”的管理文化2（二）推广“平等互动”的服务文化2（三）营建“和睦亲善”的社区文化3（四）塑造“亲和人文”的环境文化3三、**小区管理模式3四、拟采取的管理服务措施4（－）实施“质量、成本双否决”运作机制4（二）建立“加油站式”的员工培训机制4（三）实现与城市商业住宅区的资源共享5（四）建立“物业管理信息岛”5（五）倡导开放式的管理服务5（六）提供个性化的装修套餐服务6（七）构建服务平台——客户服务中心7（八）构建网络化

2、的物流链——虚拟仓库7（九）管理体系的全面整合和提升7（十）致力于共用设施、设备的循环改进7（十一）引入直饮水系统（远期目标）7第二章管理机构设置和规章制度8一、机构设置、部门职责等8（一）机构设置9WORD资料下载可编辑专业技术资料分享（二）管理框架的组织框图10二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标13(一)管理规章制度13(二)岗位工作标准13(三)考核办法及落实措施13(四)近期目标和远期规划14三、物业用房经营及折旧方案15（一）物业用房的配备和利用15（二）办公设备配备16（三）办公设备、设施折旧安排17第三章  管理

3、人员的配备和管理18一、人员配备及培训计划和内容18（一）“**小区”人员配置表18（二）员工基本培训方案19二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制20（一）录用20(二)考核20(三)员工奖惩21三、人员上岗仪表、行为、态度标准21(一)仪表21(二)行为21（三）态度22第四章企业创优规划和具体实施方案23一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案23WORD资料下载可编辑专业技术资料分享二、房屋设施、设备管理，维修管理方案24三、市政等公共设施管理具体实施方案27四、环境卫生的具体实施方案28五、绿化养护管理的具体实施方案29

4、六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案30七、各类管理档案的建立与管理32第五章社区建设32一、文明社区创建工作、配合社区活动安排32(一)文明社区创建工作32（二）社区活动的设想及活动计划33（三）社区活动的制度33（四）场地安排33二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作33第六章初期管理措施34一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案34(一)房屋前期物业管理工作34(二)竣工验收配合及建认方案34二、无偿便民服务措施，有偿服务项目及收费标准37（一）常规性、委托性、特约性服务内容37（二）无偿服务、有偿服务项目及收费标

5、准38三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度43（一）入住公约（按建设部样本）43（二）入住管理方案43四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作45WORD资料下载可编辑专业技术资料分享五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施45（一）依法管理装修和违章搭建措施45（二）外观管理措施47（三）装修高峰期间管理47六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施48第七章物业维修养护计划和措施49一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施50（一）共用部位、共用设施的维修养护计划50(二)相关措施50二、住户报修、维修回访制度。

6、50第八章创新措施51一、监控系统安装管理、维护51二、高科技在物业管理中的应用设想51三、办公、财务、档案资料等计算机应用。51第九章企业经济效益51一、收入、支出项目预算书52（一）收入测算表（见附表2）52（二）支出测算表（见附表3）52(三)收支预算汇总表53二、年度盈亏持平及增收节支计划53(一)分析盈亏情况53(二)收费上的欠费和拒交对策53（三)分列年度持平计划(见附表5)54三、建立收支公开、监督制度54WORD资料下载可编辑专业技术资料分享四、以业养业发展计划55附表1规章制度、岗位工作标准、考核办法55附表2年收

7、入测算表57附表3人工费用测算表58附表4环境卫生、公共能耗等管理费测算表58　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　附表52007-2009年度**小区收支测算汇总表60WORD资料下载可编辑专业技术资料分享第一章管理服务的整体设想与策划一、项目调研【建设中的**住宅小区东、南侧为规划路，西靠城市道路，北靠江北大道，交通便利。由**市五环房地产开发有限公司开发建造。总用地面积68860㎡，总建筑面积135718.1㎡，容积率1.87，建筑密度30.5%，绿地率30%，总户数1303户（均为住宅），机动车泊位：560辆

8、（其中：地下停车位279个，地上停车位281个）。】为使日后的管理服务工作更加贴近**小区的实际情况，我们数次赴现场调研，了解的基本情况如下：●小区为多层建筑，容积率适中，主推户型为面积适中的中小户型，业主数量相对较多，由此引发装修、