房地产置业有限公司商业计划书.doc

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1、房地产置业有限公司商业计划书第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称1.1.2项目性质新建1.1.3建设单位概况建设单位：房地产置业有限公司法人代表：2008年经董事会决定成立房地产置业有限公司和市场经营管理公司，注册资本金800万元，经范围房地产开发、置换、装潢材料销售，现有职工40人，技术人员占50%，目前该项目一期已经建设完成并投入使用，一期B区期已经建设完成，进入装修阶段，2011年5月份投入使用，二期工程2011年3月份开工，2011年12月竣工。公司主要开发业绩：1、2008年在松原市投资5.3亿人民币开发建设”项目，公司倾力打造松原地区家居装饰业“航母”。5

2、3购物广场考察国内外家居装饰行业中的成功典范，吸取其精华，在软硬件上均做超前定位，推出国内首创的暨约产权方式，为投资者保值、增值、升值，规划建设拥有松原市最为齐备的家居行业配套设施，营造出松原市规模最大、品类最全、档次最高的一站式家居装饰购物广场。1.4编制的依据和范围1.1.4.1报告编制的依据1、国家发展计划委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南(试用版）》[计办投资（2002）15号]（电力出版社出版）；2、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发[2007]7号）3、《吉林省经济和社会发展“十一五”规划》4、《松原市“十一五”规划》：5、《松原市城市总体规划》

3、：6、项目建设单位委托编制可行性研究报告的合同书；7、建设单位提供的其他有关资料。1.1.4.2报告编制的范围1、项目建设背景及建设的必要性；2、要求分析与建设规模；3、建设方案；4、投资估算及资金筹措；5、财务评价；1.1.5项目提出的背景及建设的必要性1.1.5.1项目提出的背景一、房地产市场前景2009年—532010年全国房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产形势看好，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨等新情况、信特点。1、投资增长，回升势头好于预期。今年以来，在市场回暖、销售增加等因素的带动下，我国房地产投资增长逐步

4、加快。上半年，房地产开发投资25050亿元，同比增长15%，其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长14%。全年预计增速20%左右，远远好于预期。2、销售增加，住房需求集中释放，仅2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售量大幅增加，出现了近年来所没有过的火爆行情。仅2009年的前三季度。全国商品房的销售，面积就达5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%；商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而2008年同期则下降15

5、%。3、价格上扬，涨幅居高不下。在成交量不断加大的同时，房价也持续上涨。2009年到2010年，同比涨幅由负转正，而且环比连续出现正增长。2009年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%。其中，涨幅最大的五个城市是：深圳11.1%，温州8.2%，金华7.7%，银川6.1%，宁波4.9%。尽管北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却加速上涨，这表明我国房地产的涨价潮正由一线城市向省会、中小城市等二、三线城市蔓延。534、供给回升，开工面积强力反弹。2009年，全国房地产施工面积7.32亿平方米，同比增长15.4%。房屋新开工

6、面积7.32亿平方米，同比下降0.4%。施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的去库存化进程的加快，开发商的市场信心已逐渐恢复，扩大投资的意愿正不断增强。5、市场看好，国房景气指数持续走高。2009年，全国房地产开发景气指数为101.8，而且连续3个月以上保持在100以上。从分类指数上看，房产开发投资分类指数为100.01，本年资金来源分类指数107.75，土地开发面积分类指数为93.93，商品房空置面积分类指数90.32，房屋施工面积分类指数为99.06，均有所提高。二、松原房地产市场形势（1）房地产开发投资增速松原作为新兴的年轻城市，建市10余年来

7、，一直致力余城市建设和发展。特别是近年来，提出了创建“国家环保园林城”、中国优秀旅游城”，“国家卫生城”、“国家环保模范城”、“全国文明城”、“五城联创”53的宏伟战略目标，并要在五年内全部实现。加快城市建设，提升城市品位也是松原市推进房地产市场开发的政策导向。市委、市政府明确规定，到本市投资房地产开发项目，超过10万平方米，将给予一定的优惠政策。2008年松原市房地产开发生意红火，出现了挂牌征地、规模拆迁的高潮。到2009年，由于国家金融政策调整，房地产市场形势出现低落，开工明显不足。从2010年开始，由于房价上