中北路项目项目前期定位报告

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1、地产服务·投资管理·资产及商业管理2010年01月14日德思勤·深圳·武汉谨呈：武汉钢铁集团房地产开发有限责任公司中北路项目前期定位报告本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。版权声明Copyright;AllrightsReserved。Thisarticleisforinternaluseonly.TaskinholdsthecopyrightofthisArticle.Withoutpriorwrittenauthoriz

2、ationofthecopyrightholder,anyoneshallnotcirculate,quote,use,copy,ordistributethisarticleforanypurposes.报告提纲一、项目概况二、方向研判三、项目定位四、物业建议一、项目概况位置：武昌区徐东路37号净用地面积：35958.90㎡容积率：〈=4.5建筑密度：〈=30%绿地率：30%建筑面积：161815.1㎡其中，住宅97089㎡，公建64726㎡1、基本指标武汉内环罕有16万㎡综合物业项目本项目1区位背景2、项目背景湖北“中

3、南海”、权力中心、武汉内环、城市核心区、富人区2地块背景东湖风景区域罕有的住宅商业用地，稀缺不可再生3环境背景唯一的东湖，珍稀景观资源，都市湖区，城市名片4人文背景紧邻武汉科技文教中心，独有的人文氛围和沉淀5交通背景地铁4号线、中北路、武广铁路，交通便捷，但受立交影响6规划背景华侨城史上最大投资落定东湖，中部最大最好的主题公园8开发商背景武钢集团，上市公司50强企业、多个楼盘开发经验得天独厚、生逢其时、大有可为7市场背景区域中高端市场参差不齐，产品打造、营销水平有空间社会效益、企业效益、消费者三赢的局面武钢集团的品牌提升，

4、走出青山的首个优秀项目武汉备受瞩目的城市标杆作品风险控制下的突破及高度，稳妥可观的收益品牌目标项目目标3、项目目标总体目标二、方向研判3、项目发展方向研判——研判基点项目目标市场环境地块条件项目价值综合提升风险控制回现要求品牌升级城核稀缺优势地段居住、商务、商业等复合价值便捷交通路网一线湖景武汉楼市长期看好区域大盘持续威胁华侨城的价值拉动区域优势逐渐显现3、项目发展方向研判——三大方向方向A：常规竞争思路方向B：高端竞争思路方向C：超越竞争思路融入徐东-中北板块方向A：常规竞争思路高层住宅：主流户型回现产品、精品居家产品定

5、位为市场主流畅销户型（两房85-100㎡、三房110-140㎡为主）商务公寓：承接区域商务气氛、提升项目档次和复合价值，受立交桥干扰较小，未来前景看好以小面积单位为主，商住两用，标准层面积1000-1500㎡，体量不超5万㎡商业：市场补缺业态、回现产品以能快速回现街铺产品为主，少量集中式主力店为辅，体量不超过2万㎡产品组合：普通住宅+商务公寓+精品商业发展思路：风险控制、回现、承接区域主流畅销产品、控制商业体量本项目积玉桥（万达、三江）、东湖、青山、中南、武昌中心……福星国际城、东湖春树里、爱家国际华城、复地东湖国际、水岸

6、星城、待开发地块……竞争类型：肉搏战竞争层面：区域内和区域外众多楼盘的围追堵截客户来源：城市中坚，武昌首改或多次置业者为主融入徐东-中北板块优势：徐东-中北片区广泛被客户所认知劣势：竞争过于激烈，项目难以突出重围方向A：常规竞争思路直面板块内全部竞争板块外竞争同样激烈方向B：高端竞争思路融入东湖板块产品组合：高端住宅+酒店式公寓+大体量商业发展思路：体现项目档次、提升综合居住价值、打造湖景盘高层住宅：高层标杆产品（最大程度享一线湖景）、开阔空间做园景、大面积彰显豪宅气质定位为东湖区域主流户型（两房100-120㎡、三房14

7、0-160㎡、四房180-190㎡）酒店式公寓：高端投资型居住产品，提升项目档次和复合价值，受立交桥干扰较小，前景较好以90-100㎡小面积单位为主，体量约2万㎡左右商业：市场补缺业态、回现产品充分利用地铁交通优势，发展集中式主力店与街铺，体量在4.5万㎡左右本项目江景楼盘、沙湖、西北湖、南湖、墨水湖……东湖天下（基本售完）东湖壹号（后续少量待开发）复地东湖国际（湖景资源不够）待开发地块竞争类型：资源的较量竞争层面：全市高端客户的争夺客户来源：武昌权贵一族，武汉市内高端客户融入东湖板块优势：东湖板块富有竞争力，档次高形象好

8、劣势：本项目受立交桥影响，且为复合社区，难以成为纯粹居住湖景盘板块内难以形成差异湖景、江景概念泛滥方向B：高端竞争思路方向C：超越竞争思路融入华侨城板块产品组合：高端国际公寓+特色商业发展思路：依托华侨城的国际化气质与旅游资源、延伸项目价值空间高级全精装服务式公寓：（居家型大户公寓+酒店式小户公寓）居家