浅析土地一级开发.doc

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1、土地一级开发一、何谓土地一级开发？1、基本概念土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。2、延伸理解从空间上来讲，土地一级开发可分为成片开发及分片开发两类。当然，这只是业内约定俗成的说法，并非法律层面的明确界定；从时间上来讲，一种是先一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含于二级开发的形式；从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进

2、三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，一些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些则规划区以外单独立项基建类项目。二、土地一级开发常见操作模式1、区域土地开发模式的转变当前，区域土地开发中呈现三个方面的转变：·粗放开发方式向集约开发方式的转变坚持科学发展观，严格按照规划进行控制和开发，确保土地资源的集约高效利用，尤其在地下空间，社区公建配套、社区教育配套等方面，探索高度集约化的土地使用方式。·房地合一方式向房地分离方式的转变充分发挥政府、一级开发企业、二级房产开发企业各自的优势和作用，形成土地开发商、房地产开发商、销售商各司其职的房地产开发链。·

3、生地开发方式向熟地开发方式的转变以统一规划、统一配套为原则，通过超前的市政基础设施开发，生态环境系统的构建，交通、商业、文体设施配套，为进驻的房产开发企业创造良好的房产开发基础条件。2、土地一级开发常见模式从实施主体的角度看，土地一级开发主要分为政府主导和企业主导两种模式，两者有着显著的差异。·政府主导模式政府主导模式下，政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作，一级开发的资金主要来自政府财政专项拨款。这种开发模式通常对资金要求不高，开发周期较短，不利于统一规划，且多数以生地出让，土地价值尚未得以充分挖掘，给后

4、续拿地开发企业带来不确定性。 成功案例：三亚海棠湾土地一级开发由政府独立完成，包括海棠湾规划；征地、拆迁、安置；基础设施建设；以项目带土地进行招商等。 ·企业主导模式企业主导模式下，政府通过招标或委托确定一级开发企业，对政府委托授权获得的成片土地进行各种基础设施建设，使土地由生地变为熟地，达到可建设条件。一级开发的企业类型通常为项目所在地政府的平台公司（城投公司等）、大型国有企业或实力民企等。由于参与土地一级开发的企业（尤其是大型央企）通常具备强大的资源整合能力与资本实力，既可以最大程度的发挥市场化操作优势，同时也可以保证土地一级开发的品质，从而为项目后续开发和整体运营提供一定的保障。企业主导

5、模式对资金要求较高，开发周期相对较长，企业具备一定风险，不确定性较大，但有利于挖掘和提升区域土地价值，同时也可以通过一定程度的二级项目开发获取收益。 成功案例：1、上海新江湾城上海城投是政府背景浓厚的老资格一级开发企业，全盘操作新江湾城一级开发，部分市政设施采用BT模式，并创新性的采用土地换市政做法，为政府节约资金投入，创造了可观的经济效益。 成功案例：2、三亚亚龙湾亚龙湾公司以政府出让、入股方式获得优惠地价生地资源，配合政府开展征地拆迁工作；募集启动资金进行度假区“七通”基础设施配套建设；企业自主转让熟地，分期支付政府地租，土地转让的资金滚动投入区域环境建设。三、土地一级开发赢利模式近年来，

6、土地一级开发运动风起云涌，在众多企业的实践中，形成了各种各样的土地“淘金术”，同时，一些创新盈利模式也开始涌现。1、投资补偿模式（管理费/开发利润/保底收益）·由土地储备机构主导土地一级开发可以由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费为开发成本的某一比率。 案例：北京土地储备和一级开发相关规定《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定，由土储机构负责实施土地开发的，管理费不高于开发成本的2%。 ·由开发企业主导由通过招标方式选择开发企业实施土地开发的

7、，开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施的，利润率为开发成本的某一比率。 案例：北京土地储备和一级开发相关规定《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定，利润率不高于开发成本的8%。 ·由政府承诺收益保底在项目一级开发中政府承诺一级开发企业投入土地一级开发资金每年将获得最低收益，当企业土地一级开发收益率低于该标准时，政府将补足相关差额。 案例：漳州发展，漳