房地产经营理念与模式浅析.doc

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1、论文摘要：房地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围只是在流通领域。房地产经营理念和模式是决定房地产企业兴衰存亡的重中之重，也关乎社会进步、人民安居乐业以及国民经济的可持续发展。经营离不开管理，管理占据了经营的大部，本文主要从经营管理的角度来论述房地产经营的一些理念和操作模式，探索房地产业走可持续性发展、绿色经济、低碳经济之路径。作者认为，房地产出租模式是今后房地产经营的终极路径。关键词：理念、模式、集约化、低碳目录概述1一房地产经营的理念1（一）房地产

2、经营理念的概念和性质11、房地产经营理念的概念12、房地产经营理念的性质2（二）房地产经营理念的内容21、科学管理的理念22、人本主义的理念33、现代营销的理念5二房地产经营的模式6（一）房地产经营模式的概念61、商品房开发与销售模式62、房屋出租模式：8结语9三主要参考文献9房地产经营理念与模式浅析概述房地产是房产和地产的合称,是指在一定社会意识形态下受一定所有权支配的土地财产和房屋财产，本质上是指土地和土地上的建筑物、构筑物以及相关各种权益。在物质形态上，土地是房屋的载体，在经济形态上，土地

3、和房屋的经济价值和运行机制具有内在联系，二者不可分割，因此，两者合称为房地产。房地产具有不可移动性、耐久性、差异性、稀缺性、多重效用性、外部性、报酬递减性等特征。十一五期间，我国房地产业发展迅猛，建筑存量大幅增加，有效解决了部分市场需求，提升了城镇居民住房水平，推动经济的发展，为地方财政提供了巨大的经济支撑，促进了城市化进程和城市发展。房地产业迅猛发展的同时，也不可避免地出现了一些新的问题和现象：一方面,遭遇国际金融危机，国家实行宏观调控，很多城市实行限购措施，造成房屋分布不均、空置率高、商业地

4、产需求不足；另一方面,投资过剩、房价收入比失衡、自住置业型及改善型需求旺盛，加上很多房地产开发企业重开发、轻经营，造成市场洗牌严重，一些曾经历经辉煌、名声赫赫的当地地产企业逐渐被实力雄厚、气度非凡的央企大佬所排挤和吞并。尤其应该看到，在当今中国，地少人多，土地资源的稀缺和粮食安全（这里主要是指粮食有效耕种面积）以及环境污染治理的压力，也使房地产业的发展遭遇越来越大的障碍。因此，房地产经营与管理，不仅仅决定了企业的发展与持续，也影响到国家经济发展和社会生态安全。房地产经营有广义和狭义之分，狭义的房

5、地产经营是指房地产经营者对房屋和建筑地块的销售、租赁及售后服务管理等活动，活动范围只是在流通领域。而广义的房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动，活动范围贯穿于房地产产品生产、流通、消费的全部过程，而非仅仅局限于流通领域。本文限于篇幅，只讨论其狭义范畴。经营离不开管理，管理占据了经营的大部，本文主要从管理的角度来论述房地产经营的一些理念和操作模式，探索房地产业走可持续性发展、绿色经济、低碳经济之路

6、径。一房地产经营的理念（一）房地产经营理念的概念和性质1、房地产经营理念的概念房地产经营理念，就是房地产管理者追求企业绩效的根据，是业主、竞争者以及职工价值观与正确经营行为的确认,然后在此基础上形成企业基本设想与科技优势、发展方向、共同信念和企业追求的经营目标。这些可称为企业的“经营理念”（theoryofbusiness）。不论是营利组织还是非营利组织，不论是企业，还是团体机关，任何一个组织都需要一套经营理念。事实证明，一套明确的、始终如一的、精确的经营理念，可以在组织中发挥极大的效能。2、房

7、地产经营理念的性质一套经营理念包括三个部分：第一个部分是对组织环境的基本认识，包括社会及其结构、市场、顾客及科技情况的预见；第二个部分是对组织特殊使命的基本认识；第三部分是对完成组织使命的核心竞争力的基本认识。总之，对使命的基本认识是如何在新的经济与社会环境中脱颖而出的领导地位。经营理念形成是经过日积月累的思考、努力及实践才能形成和做到的。房地产经营理念的性质是企业经营的灵魂、主导思想、价值观和企业文化的汇集和总结。它是企业运行的指南和坐标，也是企业发展的起飞平台和依归。（二）房地产经营理念的内

8、容房地产经营理念包括科学管理的理念、人本主义的理念、现代营销理念等等。以下分别叙述之。1、科学管理的理念美国人泰罗把科学管理概括为：科学，而不是单凭经验办事；和谐，而不是合作；合作，而不是个人主义；以最大限度的产出，取代有限的产出，每人都发挥最大的工作效率，获得最大的成功，就是用高效率的生产方式代替低成本的生产方式，以加强劳动力成本控制。工作主要是通过时间和动作研究及工作分析来达到这一目标。它包括:（1）对员工工作的各个组成部分进行科学的分析，以科学的操作手法代替陈旧的操作手法；（2）科学地挑选