2009年房地产估价师_房地产估价案例与分析_试题

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1、http://www.514t.com免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案————————————————装——————————————订——————————————————线—————————————————考生姓名：____________________身份证号：________________________　　　准考证号：________________________二〇〇九年度全国房地产估价师执业资格考试《房地产估价案例与分析》试题（本试题全部为主观题）人力资源与社会保障部人事考试中心中华

2、人民共和国　　　　　监制二〇〇九年四月beconsistentwithinthesamedisk.Alternateunifiedcorerequirementsplacedontheterminalstripterminals,onlineidentityandensurethecoppercoreisnotexposed.6.4.6enclosurewithinthesametothecablecoreprovidesbindingintoacircle,harnesstiespacingisgenerally100

3、mm;branchofficesshallbebindingonbothends,eachcorehttp://www.514t.com免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案http://www.514t.com免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案重要提示：要求用钢笔或圆珠笔在答题纸中的指定位置答题，否则按无效答题处理。一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号内）（一）李某看中了一处位于其居住的城市规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位置较偏远，但这个方向是该城市居住

4、社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业用地的基准地价是1500元/㎡，居住用地的基准地价是700元/㎡。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500㎡。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。请问：房地产估价师在接受委托后，若采用市场法估价，在选取可比实例时需要考虑哪些因素？（二）某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与

5、竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。beconsistentwithinthesamedisk.Alternateunifiedcorerequirementsplacedontheterminalstripterminals,onlineidentityandensurethecoppercoreisnotexposed.6.4.6enclosurewithinthesametothecablecoreprovidesbindingintoa

6、circle,harnesstiespacingisgenerally100mm;branchofficesshallbebindingonbothends,eachcorehttp://www.514t.com免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案http://www.514t.com免费提供各种资格考试真题、模拟题、练习题、精选题及答案请问：1.投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因是什么？2.投资行为能够实现的基本条件包括哪些方面？（三）2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行

7、，租期6年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?beconsistentwithinthesamedisk.Alternateunifiedcorerequirementsplacedontheterminalstripterminals,onlin

8、eidentityandensurethecoppercoreisnotexposed.6.4.6enclosurewithinthesametothecablecoreprovidesbindingintoacircle,harnesstiespacingisgenerally100mm;branchoffices