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时间:2018-10-01
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1、写字楼物业管理方案 大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段(物业预售至交付前三个月)与前期物业管理实施阶段(物业交付前三个月至业主委员会成立)组成。在实际操作中,应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。 第一阶段:早期物业管理介入阶段 从业主、开发商及物业管理专业角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理的要求,又满足广大业主的需求,尽可能地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节约成本。 一、管理内容: 1、从政策法规的角度,提供相应物业管理意见及依据; 2、参与评审物业规划设计及建筑面积设
2、计图纸,提出相关改善及改良的建议; 3、从管理的角度,评审设施设备的选配,减轻后期管理的压力; 4、提供有关公建配套设备设施的改良意见; 5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见; 6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见; 7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见; 8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见,减少因施工对材质造成的损伤; 9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见; 10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通; 11、参与开发商物业竣工验收。 二、管理措施: 1、熟悉、掌握物业管理法规政策,做到有法可
3、依,有章可循; 2、学习、运用各类专业技术知识,提高早期介入的专业技术含量; 3、制定早期介入计划,积极稳妥地开展工作; 4、参与有关工程联席会议,协调各方面关系; 第二阶段:前期物业管理阶段 前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。 一、接管验收管理方案 为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求,维护业主的合法权益,为日后物业管理工作的展开奠定基础,上海朗泰物
4、业管理有限公司在接管前进行严格的验收工作。按照物业接管验收标准作业程序 (一)、管理内容: 1、了解物业建设的基本情况,与开发商及时沟通,确定接管验收时间; 2、编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的标准、方法和日程安排; 3、与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。 4、与开发、施工单位一起,对物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准; 5、与开发、施工单位联合进行物业交接: (1)核对、接收各类房屋和钥匙; (2
5、)核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档; (3)核对、接收各类设施设备; (4)核对、接收各类标识。 (二)管理措施: 1、组建接管验收小组,负责接管验收工作; 2、开展接管验收培训,提高对接管验收重要性的认识; 3、掌握物业验收的标准和程序; 4、制定接管验收规程,按程序办理接管验收手续。 二、业主入伙管理方案 在办理业主入伙手续时,为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务,对于塑造管理处的形象,给业主留下良好的第一印象,上海朗泰物业管理有限公司非常重视业主入伙工作的管理。 (一)管理内容: 1、准备业主领房所需资料; 2
6、、布置业主入伙现场,为业主办理领房手续提供一条龙服务; 3、按领房流程办理领房手续: (1)凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明,发放交房资料; (2)陪同业主验房,办理领房手续; (3)收回业主按规定填写的各类表格,收取业主应缴纳的费用; (4)对验房交接中发现的房屋质量问题,经业主确认后,填写《业主验收交接表》,并与业主约定时间,及时解决。 (二)管理措施: 1、制定《业主领房程序》,准备各有关所需资料; 2、按照业主领房程序,安排工作流程; 3、策划业主入伙现场布置方案; 4、热情接待,百问不厌,虚心听取业主意见; 5、
7、按规定办理业主入伙手续。 三、治安管理方案 在大厦物业管理中,适当运用现有的科学技术手段与管理手段,依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性,维护物业和业主的安全,这是一项很重要的工作,最为广大业主所关注, 特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。 (一)管理内容: 1、常规防范:采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式,协助公安机关维护大厦公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、业主(租户)安全的行为。 (1)门岗的任务: •礼仪服务; •维护出入口的交通秩序; •对外来车辆和人员进行验证、登记和换证; •制止身份不明
8、人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦; •夜间对外来人员进行询问和登记; •严禁携带危险物品进入大厦; •遇到外来人员
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