住宅质量通病细则

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1、King紫金门二期住宅小区　工程监理实施细则（质量通病防治）内容提要：住宅工程质量问题突出责任主体提高工程质量的意识质量通病案例分析　　　　　　　　　建立质量通病清单的重要性施工方面需要注意事项监理工作的重点项目监理部（章）：　　　　　　　　专业监理工程师：总监理工程师：　　　　　　　　　　　　　　日期：　　　2006年9月25日　　　江苏省建设厅监制10无锡市自2002年以来实施创建特大城市，城区功能重新科学划分布局，现初具规模，城市基础设施的建设步伐加快，区域投资环境进一步改善随之而来激发了各类投资人的投资热情，房地产行业迅速升温，每年几百万平方米的商品房开发和几百万平方米

2、的安居房建设，各工业园区的招商引资工作的拓展，项目数量和项目平均投资额都有大幅度提高，整个城市建设规模迅速扩大。2005年市政府提出“打造山水名城，建设美好家园”的新三年城市建设目标要求，树立精品意识，建造优质工程不留遗憾是我们每一个建设者共同的心愿和肩负的责任。在当前的经济形势下，工程质量的稳定和提高面临几种新出现问题的挑战，质量态势不容乐观。一．住宅工程质量问题的突出随着我国法制社会建设的不断深入，公民的法制意识增强，维护自身的合法权益要求进一步扩大，反映在住宅工程上的质量投诉较快地上升趋势。2004年无锡市区范围建筑工程质量投诉29起，2005年1-4月份投诉16起，受理

3、的质量投诉均为商品房住宅和安居房工程。根据质量投诉事项的数据统计，经分析归纳质量投诉的问题基本都属于质量通病防治的范畴。综合归类如下：1．屋面分部工程常见的质量问题：①屋面天沟和平屋面泛水坡比不正确，局部积水发生渗漏。②出屋面管道未设套管，节点处理过于简单，未考虑不同材料的伸缩率，往往未采用柔性防水和构造措施，时间一长管道周边产生渗水通道引发渗漏。③屋面刚性层表面起砂、龟裂，以及伸缩缝设置不合理；施工单位在屋面刚性层施工中想到的是设置分格缝，而沿墙和女儿墙边往往忽视设置伸缩缝，致使混凝土刚性层伸缩受压束限止，刚性层挤碎或拉裂造成渗漏。④屋面卷材或油膏防水层沿墙反边收头做法不按标

4、准施工，习惯传统挑砖腰线收头，但腰线距屋面过近，常见100mm左右；屋面退台水落管直冲屋面，管下端漏设弯头或弯头离屋面只有几公分；水落管口预埋疏于监控，往往用砂浆随意固定，更有甚者使用砖屑固定表面用砂浆一抹了事；以上情况遇到大雨或暴雨，极易引起渗漏，而晴天又不易查找渗漏原因。2、装饰装修分部工程常见的质量问题①室内墙面粉刷层大面积空鼓，门窗洞口周边发生斜拉裂缝，以及砌体与混凝土结构交接处粉刷层开裂，更有楼面裂缝延伸至墙面开裂。②10外门窗天盘底漏设滴水线(槽)或滴水线(槽)宽度、深(厚)度过小，爬水引起渗漏；外门窗框侧防水密封胶不连续打成皮或漏打，以及窗台泛水小和开裂原因造成渗

5、漏。③天棚不够平整，阴角不顺直，严重的天棚标高偏差大，造成净高不符合图纸要求；天棚基层处理马虎，由于板筋保护层厚度严重不足，又未采取适当方法处理，膩子表面锈蚀点外露。④由于用户室内装修发生打穿楼板，量测楼板厚度小于设计厚度的质量投诉。⑤楼板贯通裂缝和非贯通裂缝是投诉最多的事项，往往同时会出现楼地面找平层强度不足引起空鼓、起砂和龟裂。⑥卫生间穿过楼板的管道未设套管，PVC管道四周混凝土镶补时不分两次浇捣密实和养护，住户待发现管道周边渗漏，引发上下楼层住户矛盾，相关责任人又相互推诿。二、责任主体提高工程质量的意识治理工程质量通病，减少质量投诉，仅靠质量监督机构推动是远远不够的，而应

6、是最大限度调动参建各方积极投身的能动性，只有这样效应叠加的能量才能发挥，工程质量的提高才有持续的动力和厚实的基础。建设单位在工程建设的整个活动中居于主导地位，通过招投标有权择优选择承包单位和监理单位，有权对项目建设过程检查、控制，对工程组织验收和支付工程款，对工程建设的各个环节进行管理，以实现投资目标。但实际情况是建设单位在项目投资中并没有真正实行项目法人负责制，责、权、利不够明晰，质量目标常让位于进度和成本，忽视工程全使用年限总费用和社会效益的使命感。施工单位通过激烈竞争获得施工承揽合同，合同有些条款近似苛刻，如施工单位承诺工程质量等级太湖杯或杨子杯，达不到承诺则处工程价款多

7、少的罚款；再如工期的竣工时间不管施工期间的延期责任是誰的，最后建设单位都要求施工单位赶工期。项目经理精力化在承接工程项目上，少有在质量管理上下功夫，个别不常到施工现场，项目班拼凑，一个管理人员兼多职，管理不顺畅，工程质量的验收均应在施工单位自行检查评定的基础上进行这一规定难以得到严格执行。项目施工员既是施工的组织和指挥者，又是工序质量的检查评定人员，职责不明，验收走过场。条例和验收标准均要求施工企业建立施工技术标准、日常检查中鲜有企业有自己的技术标准。三、质量通病案例分析1．整体楼地面水泥砂