商业地产的开发操作流程

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1、商业地产开发操作流程(2011版)目录第一部分、市场调研6一、调研总纲61.调研目的62调研方法63调研重点：64调研时间：6二、调研内容61目标城市商业整体环境调研62目标城市商业地产环境调研73项目用地情况分析74消费来源及辐射力调研75竞争对手情况调研86城市政策法律环境调研87调研的初步结论88各城市之间数据对比分析8第二部分、选址9一、选址的意义：9二、商业地产选址的标准：9第三部分、项目规划方案10一、商业规划111.商业规划依据112.业态、功能及面积配比规划113.主力店组合及面积规划

2、154.商场平面布局规划18二、建设规划241.商家的要求252.商场的外观设计273.商场内部空间设计294.主要配套设施功能规划32第四部分、工程建设程序38一、内部立项研讨38二、项目前期筹备程序38三、项目建设实施程序：44四、工程跟进48五、项目竣工验收程序56六、开发过程中具体外联58第五部分、销售预热71I准备期71一、强势进驻闪亮登场71二、项目包装711.奠基712.围挡713.办公场所的筹建72三、营销策划准备771.市场调查与分析772.楼盘的标识773.市场初级定位774.市场

3、营销策略的拟订775.宣传推广方案的讨论和确认786.销讲夹准备787.具体案例:78II蓄水期98一、招商981.招商队伍的建立982.市场调研993.拜访沟通994.行业划分1005.组织商户1016.有效阻击1017.相关文件与表格的制定101二、宣传炒作1021.策划是魂，招商是体。1022.会议营销1023.展示营销1024.体验式营销1035.媒体整合1036.主流媒体与非主流媒体关系的平衡。103三、价格制定1041.基本价格制定1042.价格系数定价策略1043.变动定价策略1054.

4、价格策略106III冲刺106第六部分、开盘107一、流程设计紧张有序107二、人员安排107三、气氛把握108四、开盘总结108第七部分、销售控制108一、销控的目的1091.为实现良好的经济效益和社会效益提供保障1092.提升商业地产项目整体商业价值1093.创造良好的经营管理条件109二、销控原则1101.有利于商铺销售的原则1102.符合经营定位的原则1103.符合功能布局的原则1104.有利于经营管理的原则110三、销控措施1111.控价1112.控局1113.分楼层销控1114.按功能区销

5、控1115.按品类销控1126.按已售、未售区域销控1127.按投资者类型销控1128.出售与自营控制113第八部分、商业地产招商113一、招商的前提条件1141.市场定位1142.品牌定位115二、招商方案的制定127三、价格制定128四、招商原则128五、招商1291.招商技巧1292.招商流程130六.商装130七.布货陈列153第九部分、开业前期培训计划及制度158一.培训目的：159二.培训范围：159三.培训时间：159四.培训场地：159五.培训师资：159六.培训负责人:160七.培训

6、形式：160八.培训方式：160九.培训内容：160十.培训的考核161十一、培训制度：161十二.培训管理人员各岗位职责162十三.培训费用163十四.培训设施163十五.培训的组织：163十六.培训相关管理条例163十七.培训教材：165第十部分、试营业营销策划及案例220一、试营业的起源和重要性220二、试营业的意义221三、营销规划221四、试营业突出主题的重要性及方法230五、试营业活动人员分工231六、试营业商品陈列232七、试营业政府领导的邀请233八、开业运营模拟方案234九、具体案例

7、分析：237第十一部分、开业249一.业前蓄势：249二.开业强势：250三.业后营销：250四.营销阶段划分：251五.整体活动描述：251开业整体方案251开业庆典篇254开业演出篇258开业促销篇259营销活动方案262第十二部分、财务264一、财务部门组织架构的搭建265二、公司成立初期相关财务手续的办理2661.办理验资手续2662.办理税务登记证2673.办理开户许可证2684.办理贷款卡268三、融资270四、项目的税务筹划271五、项目的销售271六、项目建设过程中的财务管理272附件

8、273第一部分、市场调研一、调研总纲1.调研目的通过对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类拟竞争业态现状等调研，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分析，为项目的实施与招商销售提供有利依据。2调研方法2.1实地考察2.2地毯式拜访2.3抽样访谈2.4问卷调研3调研重点：3.1基础资料及数据收集（附表一、二、三、四）3.2市场需求分析3.3市场空隙点、市场差异与可执行层面4调研时间：XXXX年XX月XX日——XXXX年X