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1、第三章细分市场分析1、商业市场分析1.1市场格局大连市区（不含开发区）目前已形成两个核心市级商圈，四个区域型商圈的商业格局与本项目距离最近的两个商圈：华南商圈（距离4.4公里）、香炉礁商圈（距离3公里）1.2商圈总体概况商圈名称商圈性质商业体量服务类型经营功能核心实体代表租金青泥洼商圈市级商圈104．5万㎡以购物中心为主，老牌市级商圈，服务全市年青人，并经营奢侈品购物、餐饮、休闲、娱乐商旅、文化大商新玛特百年城麦凯乐17元/㎡/天西安路商圈市级商圈60万㎡以购物中心为主，服务城市中产阶级大众，档次以中档和中高档为主购物、餐饮、娱乐、商旅、、休闲、文化天兴罗斯
2、福福佳新天地广场16元/㎡/天和平广场商圈区级商圈18万㎡以一个中型综合体为主导的区域商圈，外部休闲氛围较浓厚购物、娱乐、美食、休闲、商旅、文化、会展和平广场11元/㎡/天奥林匹克商圈区域商圈22万㎡以电子产品为特色的品质型区域商圈购物、娱乐、餐饮、休闲、文化奥林匹克广场万达广场7元/㎡/天华南商圈区级商圈33万㎡以中低档次为主，功能以购物为主，餐饮、娱乐为辅，服务于周边居民购物、餐饮、休闲、娱乐安盛购物广场华南家居5元/㎡/天香炉礁商圈主题商圈13．5万㎡以专业市场、大卖场为主，为家居物流导向型商圈购物麦德龙宜家家居10-15%扣点5.1-9,,servi
3、ces,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve1.3商圈业态结构主要商圈合计商业体量约252.5万㎡，其中购物中心145.5万㎡（57%）、专业商厦54万（22%），商业街20万（8%），购
4、物中心为主核心业态未来主要商圈将增加216万㎡的商业体量购物中心专业商厦市场商业街现有体量未来增量145.5543320252.5216青泥洼商圈61206.517104.529西安路商圈41.56.512-6040奥林匹克商圈146.51.52222和平广场商圈18--1.518-华南商圈11913-3344香炉礁商圈-121.5-13.510东港71青泥洼商圈和西安路商圈是当前大连市商业积聚度最高的两个商圈，其中购物中心核心业态40%集中于青泥洼，29%集中于西安路。而专业商厦/百货方面，青泥洼比例则大大高于西安路。这一积聚特征说明，后起的西安路商圈在业
5、态能级上正在赶超青泥洼，而青泥洼则在目标客群细分程度上比西安路细致。1.4各商圈分析青泥洼商圈--面向全市的商业中心，以购物中心/百货为主，业态/档次齐全1.4.1现有主要商业项目名称开业时间建筑面积（㎡）租金项目概况大商新玛特购物中心2001148,000宝5%-10%，其他在15%-25%不等具有代表性的超大型综合项目，在传统零售百货的基础上丰富了餐饮、娱乐等多种业态百年城购物中心200180,00035-40元/㎡/天以太平洋百货作为主力店，经历了近10年的培育期后现已成为大连高端商场的代表大都会购物中心201146,00015元/㎡/天缺乏准确的定位
6、以及之后的品牌调整造成项目经营情况欠佳，目前大量商铺撤柜香榭里广场201054,0908元/㎡/天中档购物中心，招商不善导致经营状况欠佳胜利购物广场1998156,00018-20/㎡/天大连最大的地下商业项目，以中档、中低档年轻消费为主，人气旺盛，经营状况良好5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-func
7、tionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve麦凯乐百货本店1998新店201140,00040,000珠宝5%-10%，其他在15%-25%不等大商集团在大连利润最高的中高档商场之一，2011年合并扩张后未来有进一步发展空间久光百货200935,000珠宝5%-10%，其他在15%-25%不等延续了久光一贯的品牌风格，以日本、香港的零售品牌和餐饮为主，购物环境较好新世界百货200232,000珠宝5%-10%，其他在15%-25%不等中高档潮流百货，未来随着天津
8、街再改造和新建项目的开业，有较大的发展空间新天百20
