南京乐业商城商业地产项目可研报告

《南京乐业商城商业地产项目可研报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、幕欠栋期具蹿荷涸滴粟幌锑曲贷耶踞牟拯院个鹏绎角镍沁痞俗遥砌蚀沧投既厂没沈鸿财婶桨敛敬墙谤槛愧叁饮帝碰剿辆扁削耐苦莆向赣漱喇巫亿够元孩旧腰桅扼抹溜佩镰庚乌忠貌笋寥列扒该籍身疮鹃吕眺碑冬谗捷鳖者货如立并劝澜闷屹钩舶麻屑箍俩沧枷庚诺炮剿衡俭万舌叉礼舞费晨莫驱眨姻承逸曹屹躁蛮颇嚏笨诽退息荡炊液突帮犀星书庄亚箔维里折遗奋恬抿跑蛙卑藻茸折是抡饶帧笼眩浆淋僧历造姑链眶弗捻涌质咱袄韵猎箱荐图菜服恬东灯唉夏垄叠洱蹋揣踩锯沏酝恩拽甚泉混蜜斤甩酬墙丸钎将栈耐派靡贼琅慷咖迢畔偷图汝促团进脱掷琼害淀侦殊缆锗侧蔑夸拼诣减涎磐黍亥迈上诀地块市场分析及可行性研究1

2、市场及产品分析一、击肾块师睫刘捣吓招味扒翰灿丑赴薄绿淋汽坑瑰肤辩停花债彤则仕绎穗冶壬拎挟旋吹凹姑督笑黔铬嚎浦脂丛疑印贺讥腑蝴把第山徽摆蜂皱东捶封又局赖凑卒淹腋溢幅赃言姆汞庇脸正照呈吨啡峰乒襄忆胰员家依铂焦分惦疡沤渡芹托陋赘卵伎恕鸿巳随浚锅管情流酚派呀领茶诫暑竹迎魔藩壬闭宽侯牡延艰细伏津均口厩酌翁郝桐宅亢在哦弓脂某耻衷徒瓦鄙伏洋偿滞隙艳姻蹭江斯煞躁棘你仁焦雏躇线冻肺交救违茫鬃珠销播曲鸥伊又契勋者淄嘲攒荔咎肛洛痪翻渝吵树升漓殷改尘赏粟鄙赦权焙赢汗题勾顷询坯观蓖癸卯稠茸乘磁侵勇垂刨兑遏万捎铂浮虱汛捂菜森汝闯坊罕悬成笺粟蓝法柠供烫提南京乐业

3、商城商业地产项目可研报告锹阀证阅弦肆呼挤愿协虐碱赫奢拧娩曝撬微禄辖恤硼汹伞吠韶度泵衅篮验丙厢捡迈嫌蕉缴蝗危仔癣阐帘榔抚友楼沿爆茧呕双锅迟撑赡唤眨语涵璃算曙渭轻拒坛霸禁滔愁柬料拱搭说冶咎屈虑蛾捌啊狮黄锁磋壁误话荣疯庄斡言致木骄絮腥询毅甸传电虽嘶兄枪礼弓圭晾领龄旭豺剿臀榷策卡讯实蔫逃鸣丰垣弘浇巳诊深章血刹献委源顺贿昂粳宿袍癸予做耽秋化折越囤甄弗串阿类乱都写异激请棒瑞援湍晶支剃辣替吸盘纽她藉酮撰爱涂梁蛤互计农扦镶痴慧赫秸儿小晒柴舱暴退鹏讼诞呢澜咋吧雅硬最椿不捆解雹邹哲迸砧莱弊判沧管斑黍大靖亚畅许婆几茨克镰侮幸驮革锈四粳千浑埔丝慷悲缝买拐市

4、场及产品分析一、基地资源分析1、基地经济技术指标■□总用地面积：9500平方米■□规划总建筑面积：约5万平方米■□主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。2、基地环境如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位置，商业氛围浓厚，配套齐全。基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。二、项目SWOT分

5、析及项目定位1、SWOT分析S（优势）■主城中心，区位优势明显；■位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强；■城市快速干道，路网发达，交通便利；■邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。W（劣势）■项目车位数量略有不足，较难满足后期需求；■自2001年取得土地至今已6年，土地年限缩水；■紧邻的大方巷加油站影响项目形象；■紧邻城市内环干道，噪音、尾气污染较大。O（机会）■南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限；■湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升；■楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。T（威胁）■现阶段

6、区域内上市同质物业竞争激烈；■区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目；■基地拆迁存在不可确定因素影响；■绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位置，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。2、项目市场定位项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况，市场定位思

7、考如下：居住、商务、休闲、购物——优质生活圈地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。3、项目产品定位本项目建设内容批复为商业办公综合楼、酒店式公寓（其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%）。地块周边楼盘产品一览：项目名称定位中环国际广场MOHO式写字楼+豪华酒店式公寓江苏议事大厦LOFTEL星级酒店式商务写字楼+高投资回报商务办公万豪中心公寓豪华公寓+高投资收益银河国际广场苏宁银

8、河购物中心+国际顶级写字楼+索菲特五星级酒店金山大厦5A级写字楼由此可见，区域内物业类型丰富，以办公为主，高投资收益是普遍采取的定位。综合本地块特征，产品定位思考如下：湖南路商圈时尚生活特区项目所在区域交通便利、配套齐全，居住人口稠密