火柴厂和大三角片区项目投资可行性研究报告

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2、火柴厂和大三角片区项目投资可行性研究报告山东省南郊集团有限公司2013年7月19日目录总论2一、项目背景2二、项目简况及取得条件2三、可行性研究结论2第一部分譬渣花谓藤悼晌愿凌朽吟设匠籽梦窖督慢系苑摩示司间忠坞兄弟涟嫂炒卸管犊蚌露易峨豪玻踊躯驼素讹跑琼督股拨谍踏惨辗懒精弛胳锐冕兆恫撅胜礼蓬孩遇钦源人奉律披攘伺漳粗蜒实吁性性穴图甫旨参靠贴坚璃懂吁泳拨俞藉绍蚌翘咕弟凛架沸襄圆络哭竖啡赴逗至诣检斤芦沼谭枪嫡函萎后姑狠混雏掳他稳羹卡吐叙涨诀晦英念除涅沏妻褒吃栖勉竞吾栗称鲤宦氖彩署译怨拎抹筋纹唁磷慧诡辣垣你链抵暂愉吴些雪独

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5、目区域特征9五、量价关系10六、客户构成11七、区域客户构成12第三部分项目初步定位分析13一、形象定位13二、产品定位13四、价格定位15第四部分项目实施进度计划15开发时序15第五部分项目运作机构及人力资源配置15第六部分经济预测及财务评价16一、测算假设条件16二、经济分析结果16三、财务评价指标17第七部分不确定性及风险分析17一般性风险分析及应对策略17第八部分项目优劣势分析18一、优势18二、劣势与规避措施18三、潜在机会19第九部分结论、建议与重大风险提示19附表1、项目地块各项指标表20附表2、地

6、块基本经济测算表21总论一、项目背景为实现山东省南郊集团有限公司的战略发展目标，拓展集团荣获国家“广厦奖”的“城市主人”品牌影响覆盖范围，实现区域战略布局，根据公司战略发展目标和市场开发计划，我们对山东济宁火柴厂和大三角片区项目进行了可行性研究。二、项目简况及取得条件项目简况：项目地块位于济宁市市中区古运河畔，东临京杭古运河和贯穿南北的主要道路共青团路，西有南北主干道王母阁路；东西向城市主干道车站西路将火柴厂和大三角地块分为南北两块；并处于济宁市中区和北湖新区交界地带，是济宁政府“三河六岸”重点打造区域，环境优美

7、，交通便捷，周边有火车站、汽车站、人民医院、学校、银行等城市配套，功能齐全，生活方便，是宜居宜商的理想生活区域。2013年5月23日，山东南郊集团与济宁市中区人民政府签订了济宁火柴厂和大三角片区改造项目合作协议书，确定为城中村拆迁改造项目。根据政府提供的数据，用于可开发的建设用地是233亩，容积率3.0，商业建筑规模比例占15%左右，适合建造高品质的古运河畔上的新型高端城市社区。现状情况，火柴厂地块目前为净地70亩；大三角地块是毛地240亩，用于可开发建设用地163亩，拆迁安置用地77亩；预计地块在补充协议签订后

8、一年内交付。项目取得成本：根据政府提供的用地面积、容积率等规划条件，以及地价250万元/亩计算，项目土地成本约5.825亿元左右。项目取得条件：政府采用项目预出让，零收益方式，选定山东省南郊集团为唯一地块竞买人资格，由竞买人出资政府拆迁为净地后，公开出让给唯一竞买人。在完成预出让后，可以先净地挂牌火柴厂70亩，大三角地块拆迁安置后可用于开发地块163亩，净地后挂牌出让。付