商品住房价格上涨原因以及调控政策的经济学分析

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1、商品住房价格上涨原因以及调控政策的经济学分析摘要：本文首先对我国商品住房市场的发展状况进行简单分析，并指出目前商品住房市场的格局主要是因为过度投资行为引起。然后分析了商品住房市场需要政府调控的依据，从经济学上分析物业税的征收对商品住房市场的影响，并且对近年来政府的税收和利率政策对商品住房市场的影响进行分析。在此基础上得出利用物业税对商品住房市场进行调控，能够从根本上降低目前商品住房的市场价格，提高资源的利用效率。关键字：商品住房物业税加息交易税引言1998年开始中国住房市场真正走进了市场化流通的时代。从2000

2、年至今商品住房价格不论是沿海的一些中大城市，还是全国，都一路高歌猛进，飚升的房价使市场中正常的需求得不到实现。2004年以来，中央政府和地方政府相继出台一系列调控政策如新旧“国八条”、“国六条”以及央行的贷款利率的微调，市场价格也没有像购房者所期待的那样出现下降，仅仅是增幅短期内的小幅度减缓。然而，短暂的减缓之后，商品住房市场价格增幅仿佛有回升趋势。对我国商品住房市场价格的研究主要可以分为两个方面。第一主要是研究商品住房价格的影响因素，并分析宏观经济对商品住房市场价格的影响，通过汇率、利率、经济周期、通货膨胀预

3、期的变动对房价的波动进行计量分析。如沈悦（2006）、刘洪玉（2006）、徐滇庆（2005）、郭金星（2005）研究认为收入、城市化、人口、土地价格等因素是影响房价的重要因素，同时经济周期、预期通货膨胀、利率、汇率、金融市场支持对房价具有一定的外部冲击。第二集中在对房地产市场泡沫的测量。如黄正新（2002）、李维哲和曲波（2002）、洪开荣（2002）、倪鹏飞（2004）、杨帆（2005）、王雪峰（2005）、胡健颖等（2006）、韩德宗（2005）、周京奎（2004）等通过不同的方法体系对中国房地产市场的泡沫

4、进行测量，并且得出各自的结论。此外还分析了政策环境如税收政策、货币政策的变化如何影响房价。一、住房市场化以后的市场发展状况1996年底，党中央、国务院在在中央经济工作会议上作出决策：把住宅建设培育为新的增长点。到了1998年，终于取消了传统的福利分房制度，将商品住房推向市场化轨道。房改出台后的几年内，住房市场迅速发展，主要表现在投资的迅速急速上升，1999年，全国商品住房开发投资4010.17亿元，到2004年投资额已达10375.71亿元；全国商品房平均销售价格1999年2053元，2004年上升到2714元

5、，增长率32.2％，其中北京、上海等中心城市商品房平均销售价格上涨更是惊人。南京市住房市场，在2002年以后，价格的平均年增速达到了10％，商品住房投资增速超过50％。表一1999年――2004年商品房市场发展状况年份实际销售房屋面积实际销售面积增长率％商品房销售平均价格商品房销售平均价格增长率199914556.519.462053-0.49200018637.1328.0321122.87200122411.920.2521702.75200224969.2711.4122503.69200332247.2

6、429.1523594.84200438231.6418.56271415.05数据来源：《中国房地产统计年鉴》1999－2004由于长期的福利分房制度压抑了较大的购房需求，在住房市场化启动后的几年内，市场需求（包括消费需求和投资需求）较快得到释放。但是我们知道住宅推向市场后，城镇居民总体收入水平没有达到购买私人住房的高度。数据来源：根据中国统计年鉴、中国房地产年鉴和南京市统计年鉴计算根据上表所示，在中国城镇居民用全部可支配收入购买一套普通住宅，需要18－20年；在南京城镇居民用全部可支配收入购买一套普通住宅需

7、要17－24年。此外住房公积金制度的滞后、住宅金融业服务的不配套、社保制度不健全所产生的居民预防性储蓄，使得城镇居民住房消费需求依旧受到抑制，此时的需求抑制由体制抑制变为收入抑制。而投资者在住房市场化后，却找到了理性的投资对象，这部分人的住房投资行为是住房价格上涨的重要原因。2002年，银行推出个人住房贷款业务，普通家庭的购买力得到提升，一方面消费需求得到一部分释放，另一方面更多的普通家庭加入到住房的投资队伍。这部分增加的有效需求使得市场价格更有理由升而不降。对于收入水平不高的家庭，迫于结婚、拆迁等原因贷款购房

8、加重其负担，而不得不压缩其他消费，这类家庭就是通常所讲的房奴。表二2002以来南京商品住房市场投资总量及比例单位：亿平米、％年份20022003200420052006投资需求量128140192208300投资所占比例1617191514一般房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，这一比例已经达到甚至超过了10至20倍。据计算2004年中国的总体房价收入比已经