一房多售情况分析-王利明

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1、同一房屋订立数个转让合同的处理(兼论交付对不动产所有权转移的影响)--《判解研究.2007年第3辑(总第35辑)》马强王利明已阅13096次查看此书介绍或购买此书一、据以研究的审判案例原告：郭明达被告：于志刚案由：买卖合同纠纷1996年8月，于志刚与宋小明签订房屋买卖合同，约定购买宋小明所有的位于会缘西里长信胡同12号院3号房屋，价款80000元。由于当时未能取得该房产权证，于志刚与宋小明又于2001年5月28日签订房屋买卖保证书，约定了办理过户手续及相关事宜。2003年2月21日，于志刚取得该房产权证。1999年8

2、月31日，郭明达与于志刚签订房屋买卖合同，合同约定：于志刚将座落于会缘西里长信胡同12号院3号房屋以370000元并一次性付清的价格条件卖给郭明达，并协助郭明达办理产权证，过户手续费由郭明达承担。郭明达和于志刚在房屋买卖时，于志刚并未实际取得房屋的产权证，只有房屋买卖交易凭证，后郭明达按约定支付了购房款，于志刚即将该房屋交付郭明达居住至今。本案所述房产，因另案中于志刚拖欠李朝阳债务，法院判决后，双方于2003年5月27日达成执行和解协议，约定于志刚将本案所涉房屋抵偿给李朝阳，折抵欠款4；5780元，李朝阳依约已向于志

3、刚支付了部分差价，并于2003年7月29日到县房管局申请办理转移过户手续。房管局已受理李朝阳的过户申请，正在核准审查中。当时，该房产权仍登记在于志刚名下。由于于志刚未能及时将房屋过户给郭明达，故郭明达起诉至法院，要求于志刚按照合同的约定将房屋过户到自己名下。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmul

4、ti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve受诉法院经审理认为，公民之间合法的买卖关系受法律保护。郭明达与于志刚签订的房屋买卖合同是双方在自愿、平等、等价有偿的基础上签订的，合法、有效。于志刚在取得房屋产权后并未及时将房屋过户给郭明达，违反了其与郭明达的约定，应承担相应的违约责任。故依照《中华人民共和国民法通则》第111条、《中华人民共和国合同法》第107条的规定于2003年5月15

5、日判决：被告于志刚在判决生效后30日内，将座落于会缘西里长信胡同12号院3号房屋过户给原告郭明达。二、问题之提出本案所涉焦点问题是，同一套房屋，已经依照合同交付给买受人占有使用，法院判决出卖人为买受人办理产权过户手续；同时，由于出卖人又依据执行和解协议将该房屋抵偿给他人，对方已经支付了房屋的差价，并向房屋登记管理机关申请办理产权过户手续，于此情形，该房屋所有权最终应当归属于谁?此类问题在审判实践中经常发生，“一房二卖”纠纷是其典型代表。由于不动产买卖涉及到交易行为(合同行为)和登记行为(所有权变动行为)，导致此类案件

6、的处理难度较大。关于本案诉争房屋的所有权归属于谁?在受诉法院内部，存有不同意见：第一种意见认为，诉争房屋应当归郭明达所有。理由是：(1)于志刚、郭明达双方签订的房屋买卖合同先于于志刚与李朝阳达成的执行和解协议，买卖合同应当视为双方真实意思表示，且合同中约定了办理房屋产权过户手续．只是由于于志刚违约，未及时办理，因此，于志刚应承担违约责任，为郭明达办理产权过户手续。(2)于志刚、郭明达买卖房屋当时，虽然未及时办理产权过户手续，但郭明达已经按照约定交付了房屋价款，该房屋也已经实际归郭明达占有使用，房屋买卖和交付都已经完成

7、，应当支持郭明达的诉讼请求。至于于志刚与李朝阳之间的执行和解协议，人民法院作出的判决一经生效即具有了执行力，而和解协议在履行完毕之前，其效力仅发生在当事人之间，即和解协议具有履行后不可撤销的法律效果，但不具有强制执行的效力，当一方当事人不履行和解协议时，对方当事人只能申请恢复执行原法律文书，不能因为自己履行了和解协议中的义务而申请法院强制对方履行和解协议的义务。据此，该和解协议与郭明达无关，应由于志刚与李朝阳另案解决。第二种意见认为，诉争房屋归李朝阳所有更为妥适。理由是：(1)依据于志刚与李朝阳的执行和解协议，李朝阳

8、已经申请办理产权过户手续，房管局已经受理其申请，虽然于志刚、郭明达房屋买卖合同签订在前，但从于志刚随后又将该房屋抵偿给李朝阳来看，其真实意思是将房屋卖给李朝阳，将房屋产权过户给李朝阳，更符合于志刚的本意。至于房屋已实际交付给郭明达，并不意味着所有权的转移。(2)从经济目的考察，于志刚与郭明达就房屋买卖达成的价款为370000元，与李朝阳达成的执