地产别墅类项目可研报告

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1、银湖财富公馆项目可行性研究报告报告编号：深国浩研字2008第025号报告编制单位：深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司提交报告日:二○○七年十二月二十六日YIBINCITYCITYTRACKTRAFFICPLANNINGISYIBINCITYREGIONALRANGEWITHINTRACKTRAFFICSYSTEMOFONCEINTEGRATION,ANDCITYTRACKTRAFFICALSOISYIBINCITYCITYINTEGRATEDTRACKTRAFFICSYSTEMINTHEOFPART,FORACCURATEGRASPCITYTR

2、ACKTRAFFICRESEARCHOFOBJECT目录一、项目总论41.1项目背景41.1.1项目名称41.1.2开发公司41.1.3承担可行性研究工作的单位41.1.4研究工作依据41.1.5项目建设规模和内容51.1.6项目开发手续61.2市场调研分析结论61.2.1市场预测61.2.2项目建设进度71.2.3投资估算及资金筹措71.2.4项目综合评价结论8二、项目投资环境和市场研究102.1市场宏观背景102.1.1宏观投资环境102.1.2深圳市整体投资环境122.1.32006年度深圳市的商业性办公用房市场状况142.1.42006年

3、深圳市住宅房地产市场分析142.2房地产区域市场分析172.2.1区域市场界定1732.2.2供给与需求分析182.2.3典型物业调查262.2.4市场分析有关结论29三、项目分析及评价303.1地块解析303.1.1地理位置303.1.2交通条件303.1.3地形、地势303.1.4水电气保障303.1.5规划限制条件313.2项目SWOT分析313.3项目评价33四、市场定位及项目评估334.1项目定位334.1.1建筑形式与户型定位334.1.2目标客户定位344.1.3价格定位354.2方案评估意见36五、项目开发建设进度安排365.1项

4、目建设计划说明365.2施工横道图363六、项目投资估算与资金筹措366.1项目总投资估算366.2资金筹措396.3投资使用计划406.3.1投资使用计划406.3.2借款偿还计划40七、销售及经营收入测定407.1各类物业销售收入估算407.2资金来源与运用分析417.3销售利润41八、财务与敏感性分析428.1盈利能力分析428.2项目不确定性分析438.3社会效益和影响分析45九、可行性研究结论与建议459.1拟建方案的结论性意见459.2项目主要问题的解决办法和建议469.3项目风险及防范建议469.3.1项目风险469.3.2防范建议

5、47十、附表483银湖财富公馆项目可行性研究报告一、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称本次进行可行性研究的项目名称为：银湖财富公馆。1.1.2开发公司本项目的开发公司为：深圳市时代财富实业集团有限公司。1.1.3承担可行性研究工作的单位承担本次可行性研究工作的单位为：深圳市国浩土地房地产评估经纪有限公司1.1.4研究工作依据本次进行项目可行性研究工作的依据如下：（1）《关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制的通知》（深圳市发展计划局：深计[2003]590号）；（2）《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205

6、号）；47（3）《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）；（4）《深圳市建设工程价格信息》；（5）根据《深圳近期建设规划（2003—2005）》；（6）发展商提供的《建设用地规划许可证》、《房地产证》等相关资料。1.1.5项目建设规模和内容根据委托方提供的深房地字第2000326279号《房地产证》、深规许ZS-2007-0159号《深圳建设用地规划许可证》及宗地图等相关资料，该项目宗地的经济技术指标分别如下表：非别墅类低密度住宅用地:项目名称银湖公馆宗地位置罗湖区银湖路宗地号H402-0043总用地面

7、积49,887.8M2容积率≤0.35计容积率建筑面积17,460M2其中：住宅17,000M2管理用房及文化活动室460M2机动车泊位数170辆建筑覆盖率：≤25%建筑高度或层数：多层预计建设周期1.0年471.1.6项目开发手续拟用于开发的非别墅类低密度住宅用地H402-0043宗地已于2006年08月21日与深圳市国土资源和房地产管理局办理产权登记，并于2007年10月23日取得深规许ZS-2007-0159号《深圳市建设用地规划许可证》。开发企业已具备以下条件：开发条件取得文件证号企业法人营业执照注册号：4403011013519深圳市房

8、地产开发企业资质证书深房开字（2006）749号关于H402-0043宗地开发问题的复函深国房直函〔2007〕348号1.2可行性研究结