中航地产证券投资分析报告

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2、.hibor.com.cn【迈博汇金】原名为深南光的中航地产已确立以房地产业务为核心，酒店和物业管理为两翼的发展策略。www.microbell.cn（迈博汇金）按照这个战略规划，公司对主营业务进行了整合梳理，设立四个一级子公司分管地产开发、酒店运营、物业管理和工业地产四大业务。另一方面，鉴于工业制造板块毛利率微薄，公司将加快该业务的剥离进程。董事会已于11月30日通过一项决议，将公司持有的55％深圳宝安自行车有限公司的股权转让给大股东中航技深圳。我认为公司将借此转型为纯粹的房地产企业，并提升其在资本市场的估值水平。完成定向增发。中

3、航地产于今年9月成功完成定向增发，共向大股东中航技深圳及其关联子公司以及5家机构投资者发行8,300万股，募资10.69亿人民币。如图2所示，公司实际控股股东中航技深圳在增发后共持有公司50.1%股权(重要数据中的股权比例经四舍五入)。中航技深圳旗下目前共有4家上市公司。按照集团“适度多元化”的策略，3家A股上市公司将以发展现有业务为主，而香港上市的深圳中航集团将被打造为控股公司。集团地产业务平台。按照这个战略规划，中航地产作为集团地产板块的唯一上市公司，将被定位为集团地产业务的整合平台，并在此次增发后继续获得大股东的全力支持，尤其

4、是在土地和项目收购方面。潜在收购目标包括：（1）深圳龙华长和益项目;(2)广州南沙项目；（3）深圳渔农村项目；（4）江西共青城项目；（5）深圳中航苑改造项目；以及（6）广州国际大厦。目前，通过与公司第三大股东中航城发展签署的委托管理协议，项目1－3ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincip

5、leofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember的具体拓展工作由公司负责。地储分布合理。于惠州挂牌获得土地后，公司土地储备对应的权益建筑面积约合224万平方米，分布于深圳、惠州、昆山、南昌、成都、赣州、天津和乌鲁木齐。从区域分布来看，公司的项目分布全国各地，布局较为合理。公司正在开发的许多项目将按照“中航城”的发展模式，建成包括办公楼、酒店、商业街、大型购物中心和住宅等多种业态结合的综合体。

6、我认为这种开发模式有助于实现土地价值的最大化，并通过引入成熟的酒店品牌“格兰云天”和商业连锁品牌“天虹”完善社区配套，提升住宅物业的品质和吸引力。风险。与大型地产开发商相比，中航地产仍处于转型阶段，更容易受到宏观调控的影响。由于其规模相对较小且项目资源较为有限，盈利波动较大，且很大程度上依赖单个项目结算进度。此外，公司在深圳以外的地区开发经验有限，能否将其商业模式成功复制到其他城市尚存变数。初步结论中航地产是一家业务覆盖深圳和多个二、三线城市的地产开发商，正处于转型成长期。考虑到公司目前特色鲜明的开发模式和较明确的大股东资产注入预期

7、，我认为公司将在未来几年实现快速发展。中航地产ofwork,relationships,needandpossibility,putqualityfirst."Improvestructure",referspartycarefully".IsamustadheretotheindividualabsorptionTheprincipleofthedevelopmentofamatureone,andstrictlyperformintheadmissionprocedure,topreventthePartymember已确立了“

8、以地产业务为主导，以物业和酒店管理业务为两翼”的经营格局，并被定位为中航技深圳公司的地产业务整合平台。www.hibor.com.cn【迈博汇金】我认为公司将在未来几年取得快速发展，给予优于大市评级。www.microbell.cn（