万科等多家房企加速布局养老地产 运营模式待解

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1、万科等多家房企加速布局养老地产运营模式待解越来越多房企加入到养老地产的开发阵营。近日，万科[简介最新动态]宣布再次进军养老地产，将投入120亿元在长春市打造养老住宅项目，这也是其在养老地产领域的最大一笔投资。与此同时，绿城[简介最新动态]也宣布，将试水养老地产。“这些地产新领域将是未来房企竞争的主要战场”，业内人士认为，不过，由于尚未形成成熟的运营模式，国内养老地产领域仍然“前路漫漫”。多房企布局8月13日，万科集团总裁郁亮和执行副总裁丁长峰飞抵长春，他们此行的重要目的是与长春市政府签署一项协议，万科集团下一步将投资120亿元，在长春市多个区域打造占地1

2、00万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。万科集团目前共有4个养老地产项目。早在2010年，万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇[最新消息价格户型点评]”，采用租售并举的养老地产开发模式，为万科集团的养老地产开发铺路。此外，万科还在北京的欢庆城和青岛的万科城[最新消息价格户型点评]试水养老地产项目，之后又在杭州的良渚文化村配建了养老地产项目，但规模都较小。无独有偶。绿城中国董事局主席宋卫平近日也公开表示，将试水养老地产。“养老地产的运营难度大，利润可能只是普通地产的二分之一”，不过，宋卫平非常看好这一领域的未来发展前景，他说，目

3、前国内老龄人口越来越多，而且绝大多数经济独立，老年地产业将是“金黄色”的。他透露，绿城将做成全护型学院式养老，预计一年之后轮廓初成。“养老地产是绿城必须要做成的”。此外，包括保利[简介最新动态]、首创置业等房企，也一直在养老地产领域有所探索。未来主流方向据2010年第六次人口普查数据显示，中国60岁及以上人口达1.78亿，占13.4亿总人口的比重为13.26%，其中65岁及以上人口有1.17亿，据联合国《世界人口统计》预测，至2015年，中国60岁以上的人口将达2亿。现在老年人的消费水平又在不断提高，这给养老地产奠定了一个很好的买方市场基础。“养老地产将

4、是未来房地产的一个主流方向，是一件很好的事情”otherstaffoftheCentre.Duringthewar,ZhuwastransferredbacktoJiangxi,andDirectorofthenewOfficeinJingdezhen,JiangxiCommitteeSecretary.Startingin1939servedasrecorderoftheWestNorthOrganization,SecretaryoftheSpecialCommitteeAfterthevictoryofthelongMarch,hehasbeent

5、heNorthwestOfficeoftheFederationofStateenterprisesMinister,ShenmufuguSARmissions,DirectorofNingxiaCountypartyCommitteeSecretaryandrecorderoftheCountypartyCommitteeSecretary,Ministersand，中国房地产研究会人居环境委员会副主任、中国房地产业协会老年住区委员会特别顾问开彦对记者表示，目前，养老问题主要由政府和市场两种途径来解决，其中由政府解决的老龄人口尚不足3%，其余97%都将

6、由市场来解决。在5-10年之后，老年人口的规模和老龄化趋势将更加凸显，养老问题需要有前瞻性的布局。“养老地产的发展空间很大”，开彦说，不过，与普通住宅开发截然不同，养老地产对后期运营和服务要求极高，并非“换个形式”的卖房，对房企来说是巨大挑战。在进入这个领域之前，房企应该做好各个方面的准备，先规划、再开发。运营模式待解据了解，万科集团第一个养老地产项目北京万科万科幸福汇，包括两种业态，利用商业配套建设的“活跃长者之家”和配建于住宅部分的“活跃长者住宅”。前者以销售为主，后者则主要用作自持。开彦认为，养老地产的住宅部分目前主要采取租售并举，销售的部分还可以

7、分为全产权、半产权以及会员制等多种方式。不过，对于养老地产来说，最核心的部分并不是住宅，而是后期的运营，这也是养老地产盈利的主要来源。与常规的地产开发模式不同，养老地产更倾向于持有式和运营式，对配套设施、服务人员的数量和专业性要求极高。目前虽然有一些以“养老住宅”为营销理念的项目，但无论是建筑设计，还是运营管理，离真正意义上的养老地产仍有相当距离。由于制度和规划层面的缺陷，短期内，养老地产并不会成为国内房企的主流。首先在拿地环节，由于养老地产所需的配置较多，投资成本较大，因此招拍挂的地块并不适用于养老地产，开彦认为，养老地产用地应该类似于保障房用地，具有

8、一定的优惠政策；其次，在后期管理过程中，养老问题最终形成的将是一条产业链，需要医