09成本法报告练习

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1、评估技术说明1.委估建（构）筑物概况：厂区内配套设施：正面有统一的出入口,东侧为104国道，轨道式大门，整体围墙围护（其中南侧的围墙仅一米高），混凝土道路,绿化较差。单层混合结构门卫，建筑面积12.40平方米，层高约2.8米，建成年份1995年，外墙面仅一侧贴方砖，其余为水泥砂浆找平，内墙面及天棚普通抹灰，楼地面为水泥砂浆找平，木门窗。场勘察时，估价对象门卫处于闲置状态，主体结构基本完好，但由于维护保养较差，内墙面严重损坏，门窗也已经、掉漆破损。钢混结构四层办公楼，建筑面积548.86平方米，层高约2.8米，建成年份1995年，外墙面正面及两侧面贴方形瓷砖，其它为水泥砂

2、浆找平（有脱落）。估价对象仅1部楼梯，楼梯踏面为水泥砂浆找平，铁栏杆、圆钢扶手。一楼走廊楼地面为水泥砂浆找平，二楼以上为内走廊楼地面铺大理石，内墙面为普通抹灰（空鼓脱落较明显）；整幢楼的房间楼地面铺大理石，内墙面及天棚普通抹灰（空鼓脱落较明显），卫生间楼地面铺防滑地砖，内墙面贴面砖，天棚为PVC扣板（部分有损坏）。其中，第三层部分房间隔墙为木墙。现场勘察时，估价对象办公楼处于闲置状态，主体有明显的不均匀沉降，内墙面出现空鼓脱落明显，门窗等较沉旧，水、电、等设施齐全。钢混结构单层厂房，建筑面积897.02平方米，层高约5.0米，跨度约10米，建成年份1995年，外墙面为水

3、泥砂浆找平，内墙面及隔断为普通抹灰（墙裙为水泥砂浆），天棚为普通抹灰。厂房内有两扇电动铝合金卷帘门，铝合金窗（部分已破损）。楼地面为水泥砂浆找平。场勘察时，估价对象厂房处于闲置状态，主体有明显的不均匀沉降，内外墙面出现空鼓脱落明显，天棚出现裂缝，虽有修补，但仍会漏水。由于厂房主体出现不均匀沉降，导致隔断出现断裂、楼地面出现较严重的变形和裂缝，且门窗等较沉旧（部分已破损）。混合结构单层锅炉房，建筑面积51.21平方米，层高约5.0米，建成年份1995年，外墙面为水泥砂浆找平，内墙面为砂浆找平，天棚无装饰，楼地面为砼浇捣而成，面层无着平。锅炉房大门为铁门，木窗（部分已破损）

4、。场勘察时，估价对象锅炉房处于闲置状态，主体结构基本完好，水、电等设施齐全。2.委估建（构）筑物价格计算：由于本次评估建（构）筑物数量多，我们选取其中之一做为案例，说明评估计算过程。案例名称为：钢混结构四层办公楼1）重置单价的确定：forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(a)theCCRAcompliance,whethercopiesofchecks;(B)whetherdoubleinvestigation;(C)submissionofprogramcompliance,investigationorex

5、aminationofwhetherviewsareclear;(D)theborrower,guarantorloans采用重置成本法：本公司根据《福建省建筑工程消耗量定额》（2005）、《福建省建筑装饰装修工程消耗量定额》（2005）、《福建省市政工程消耗量定额》（2005）、《福建省建筑工程综合单价表》（2005）、《福建省市政工程综合单价表》（2005）、《全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表（2002）》及xx地区建筑工程材料预算价格标准，并与xx地区的同类型工程造价进行分析比较,测估得出建安单价为750元/平方米。重置价格构成内容楼面价格（元/㎡）备注1

6、、开发成本810以下①—④项之和①勘察设计费22.5建安费的3.0%②前期工程费22.5建安费的3.0%③建筑安装工程费750根据现行建筑工程造价,确定类似估价对象的钢混结构建安造价为750元/平方米④工程监理费用15建安费的2.0%2、管理费用22.5建安费的3.0%3、投资利息21.82根据同类房地产建设周期,确定本估价对象的建设期为1年，开发成本在建设期内平均投入。利率按2008年12月23日国家公布的1年期贷款利率5.31%，则投资利息为：（810+22.5)×[（1+5.31%）0.5-1]4、开发利润40.5利润率按开发成本的5%重置价格8951+2+3+4

7、（取整）（1）综合成新率的确定：估价对象建筑物为混合结构四层办公楼，钢混结构非生产用房的经济耐用年限为60年，估价对象建于1999年9月至估价时点使用9.42年，剩余耐用年限50.58年。本次评估未考虑土地使用权年限,故本次估价取50.58年确定为房屋的尚可使用年限（如有变动，以国家相关部门确定的为准，本评估结果也应做相应调整，特说明此点）。成新率＝1—×100%＝1—×100%＝84.30%（2）现场勘察打分如下：项目标准分现状评定分合计forthequalityofreviewsandreview.Article26threview(