xx区房地产市场分析 (2)

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1、报告单位：上海XX企业策划有限公司上海XX房地产投资咨询有限公司报告日期：二00二年十二月XX&开启地址：上海市xxx2200号2楼XX区房地产市场分析1区域概况216XX区是上海中心城区之一，位于市中心南部，北距人民广场2公里，距铁路上海站5公里，西至虹桥机场15公里，东抵十六铺客站3.5公里。境域四至：东沿西藏南路至淮海中路与黄浦区相接；沿西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路及江边路抵黄浦江江边码头，与原南市相邻，西沿日晖港东水道、瑞金南路、肇嘉浜路、陕西南路至长乐路口，与徐汇区交界；继沿陕西南路至延

2、安中路口与静安区接壤。南以黄浦江与浦东新区相望。北沿延安中路，至成都南路，与静安区相连；沿金陵西路、金陵中路与黄浦区比邻，全境东西约2公里，南北约4公里，总面积8.02平方公里，其中水域面积0.5平方公里，18区境内辖淮海中路、瑞金二路、打浦桥和五里桥4个街道，共设83个居民委员会。21截止2001年末，全区常住人口34.63万人。2XX区住宅市场概况2001年四季度-2002年三季度XX区商品房供求关系XX区批准预售面积（万平方米）占中心城区总量比重（%）已登记预售面积（万平方米）占中心城区总量比重（

3、%）供求比2001年4季度58.5690.6615.1739.251：0.262002年1季度2.1166.3513.7235.131：6.502002年2季度14.3823.1214.9736.401：1.042002年3季度22.3255.3013.4838.211：0.60合计97.3757.3457.3437.211：0.59由上可见：6中心城区供给量主要集中在本区域，四季区域累计批准预售量占总量占总量比重超过57%；区域成交量波澜不惊，四个季度在13-15万平方米狭窄区域内波动，各季成交量占总

4、量比重均在40%以下。7近四季度，区域累计供求比仅为1：0.59，是三个中心城区唯一一个累计供求比小于1的，且比值较低，说明区域供给大大超过需求，这会对区域后市产生较大影响。8从季度走势来看，区域供求比已从上年四季度1：0.26的低位回升至1：0.60，随着上年四季度超量供给被市场逐步消化，供求比逐步趋高。XX区季度均价及指数变化情况XX指数1094.611099.741117.921194.521222.191272.311383.33环比（+）1.930.471.656.852.324.108.73

5、全市指数1050.371072.561084.711127.311147.151178.501221.77环比（+）0.502.111.133.931.762.733.67由上可见：7本区域均价前三季度在中心城区均线下方运行，并与中心城区一起缓慢上移；2002年三季度前三个季度积蓄的能量得到猛烈释放，季均价增幅高达25.5%，达7715元/平方米，创下了行政区域价的新高，本区均价一举冲破中心城区均价线，重回至中心城区均线上方。8与均价上涨相应，区域指数亦处于上行通道内，近三季度指数增幅加速度加快，几乎成

6、几何级增加，2002年三季度指数季增幅达到了8.73%的高位。9近期区域均价和指数双双配合，增速同时加快，显示本区住宅市场良好的发展前景。后期区域均价和指数预计还会向上，但上升幅度将明显放缓。XX区主力单价范围及峰值变化情况季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3单价主力范围（元/平方米）4000-50004000-55004500-55004500-65005000-60005000-65005500-7500单价峰值（元/平方米）45005000500

7、05000550055007000由上可见：6近四季度，区域主力成交单价震荡上行，价位整体得到提升；今年三季度主力已达到一个全新的高度，三季度主力上限升至7500元/平方米，与区域均价当季的快速上涨一致。7今年一、二季度还是主力的5000元/平方米在三季度时成交量急剧下猾，退出主力范围，且5000元/平方米以下成交比重也下降明显；与此相对，本区高价位成交量出现井喷现象，成交大幅增加。8在主力范围上移过程中，区域成交比重相对稳定，在68%-76%之间小幅波动，且主力间成交量分布较为均匀，显示主力价格整体上

8、移亿得到市场的认同。9峰值由前三个季度的5000元/平方米过渡至5500元/平方米，今年三季度峰值随均价的大幅上扬，一举抬升7000元/平方米，且占据了较大的份额XX主力面积范围及峰值变化情况季度2001.12001.22001.32001.42002.12002.22002.3面积主力范围（平方米/套）100-110/130100/120-130100-120/140100-150100/120/140-150100-14070/100-