义务教育保利2008年综合性商业地产项目可行性报告范本（试行版）

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1、综合性商业地产项目可行性报告范本(试行版)中国保利集团公司二○○八年六月目录第一部分项目概况5一、基本情况5二、宗地现状5三、项目综合定位5四、规划技术指标6五、项目周边配套6六、项目周边环境7七、大市政配套8第二部分项目出让条件(项目取得方式)8一、招拍挂项目取得方式8二、合作项目取得方式9第三部分市场分析10A、商业物业市场分析10一、商业物业市场研究101、整体市场分析102、供需情况分析103、租金、出租率分析114、周边商业地块成交情况145、结论14二、竞争项目分析15三、商业部分SWO

2、T分析18四、商业部分定位181、客户定位182、产品定位193、项目租售价格、出租率定位19B、写字楼市场分析21一、写字楼市场研究211、整体市场分析212、供需情况分析223、租金、空置率分析244、周边办公地块成交情况265、结论26二、竞争项目分析27三、写字楼部分SWOT分析29四、写字楼部分定位301、客户定位302、产品定位303、项目租售价格、出租率定位30C、酒店市场分析32一、高星级酒店市场分析321、整体市场分析322、供需情况分析333、房价、入住率分析354、周边酒店地块

3、成交情况365、结论36二、竞争项目分析37三、酒店部分SWOT分析38四、酒店部分定位391、客户定位392、产品定位393、项目房价及入住率定位394、经营模式建议40第四部分规划设计初步分析42一、规划设计的可行性分析42二、规划设计的初步概念43第五部分工程开发计划及项目租售计划44一、工程开发计划44二、工程开发计划节点44三、项目租售收入测算45四、资金回款计划46第六部分项目投资估算和资金筹措计划47一、投资估算47二、资金筹措计划491、资金投入计划及资金需求492、贷款回款计划50

4、3、贷款和股东贷款使用等融资计划及相应的还款计划50第七部分项目财务分析51一、成本利润分析51二、现金流量分析51第八部分风险分析55一、定性分析55二、定量分析551、敏感性分析552、销售型项目盈亏平衡点分析56第九部分SWOT分析57一、优势和机会57二、劣势和威胁57第十部分结论与建议59附件60第一部分项目概况基本情况本项目西靠浦东南路小陆家嘴金融贸易区、北临黄浦江北外滩、东面是东方路末段、南侧是主交通干道——浦东大道，地块原为XX造船厂。(地块位置图)宗地现状本地块一大优势是沿江岸线长

5、度约为1,000米。地块其余部分基本都是多层旧式住宅，整体来看，除了东西两侧保留的高层建筑对总体布局有一定影响之外，地块还是较为规整的。(地块现状照片)项目综合定位由于本地块紧靠浦东小陆家嘴，对办公、商业及餐饮娱乐都有一定潜在需求。而住宅作为目前上海市地产的主体增长力量，也必定是本项目开发的重要组成部分。从本地块的开发规模来看，综合性开发也有助于分散风险。因此建议本地块的市场定位应为“综合性国际滨水商业区”，拟发展以时尚餐饮、休闲娱乐、精品购物为核心的商业物业_____万m2、国际甲级写字楼群___

6、__万m2、五星级酒店_____万m2、高档及顶级住宅社区_____万m2。各类别物业的总体布局如下图所示：(本项目地块规划平面图或红线图)规划技术指标本地块总占地_____公顷，综合容积率_____，总建面约_____万平方米，地上建筑面积_____，地下建筑面积______，绿化率_____。本项目分______期开发，各期规划指标如下表所示：规划指标汇总表项目合计一期二期三期……占地面积(m2)　　　　　亩(亩)　　　　　容积率　　　　　地上建筑面积(m2)　　　　　商业面积(m2)　　　　　

7、办公面积(m2)　　　　　酒店面积(m2)　　　　　公建面积(m2)　　　　　其他面积(m2)　　　　　地下建筑面积(m2)　　　　　总建筑面积(m2)　　　　　总车位数(个)　　　　　地下车位数(个)　　　　　项目周边配套本项目地块靠近小陆家嘴区域，公共交通便捷、车行交通状况也非常良好。地块南部浦东大道、浦东南路附近区域是一个公共交通线路的集中区域，开往浦东新区各个方向的公交车有相当多的部分会在此汇集，包括81、82、85、773、776、797等；而经由延安东路隧道过江的则有隧三至隧六、隧八、隧

8、九以及783等线路，不仅方便地连接了本地块和浦东其他区域、也包括了人民广场和淮海路等重要的交通、商业集中区域。隧道、轨道交通方面，现有的地铁二号线和延安东路隧道，由本地块步行10分钟左右即可到达东昌路站、车行5分钟之内即可至陆家嘴站及延安东路隧道入口；而四号线和大连路隧道更是近在咫尺。世纪大道、浦东大道、浦东南路等主要交通干道以及延安东路隧道和复兴路、大连路隧道也使得本地快的车行交通非常便利。总体来说，就现状及未来规划来看，本地块的公共、车行交通条件都处于一个非常优越