房价调控中的“政府失灵”现象分析

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1、房价调控中的“政府失灵”现象分析摘要：我国房地产市场发展迅速，面对房价居高不下的现象，政府出台房价宏观调控政策进行干预。通过对调控过程中“政府失灵”的现状及原因进行分析，提出矫正失灵的对策和建议，促进房地产市场持续健康地发展。关键词：房价调控政府失灵矫正我国的房地产市场起源于1998年，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件的出台，标志着国家正式取消福利分房，住房也正式成为了消费市场的一种商品。近年来，随着国民经济的高速发展，人民生活水平的不断提升，消费者对于住房数量及质量的需

2、求日益旺盛，房地产市场出现了前所未有的火爆局面。面对居高不下的房价，中低收入群体丧失了购买能力，而高收入群体通过投资房产获得巨额利润，进一步拉大了社会的贫富差距，房价高已然成为影响我国民生保障问题的重要因素。因为市场不是万能的，在配置资源的过程中总会出现这样那样的效率缺失，又由于存在着竞争不完全，信息不对称和垄断等特点，直接导致了我国房地产的“市场失灵”，当出现市场失灵时，就要靠政府行为来纠正这种失灵。我国政府其实在很早就发现了房地产市场的弊端，从上世纪90年代开始，为了纠正市场失灵带给房地产的外

3、部性，政府出台了一系列的房价宏观调控政策，旨在抑制房价的快速增长，促进房地产市场持续健康的发展。但从实际效果看，纵使调控政策作为政府行为一再对房地产市场进行干预，但房价疯涨导致国民“买房难，住房难”已成为不争的事实，继而引起的房价泡沫也成为阻碍经济发展的隐患，可以说，国家的房价宏观调控政策出现了一定程度的“政府失灵”。一、近年来国家宏观调控政策年份政策1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》2002年《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》2003年《关于加强房地产市场宏观

4、调控促进房地产市场健康发展的若干意见》2003年《关于促进房地产持续健康发展的通知》2004年国土资源部71号令2005年“国八条”2006年“国六条”与37号文件2007年《关于解决低保收入家庭住房困难的若干意见》2009年12月“国四条”2010年1月“国11条”2010年3月“国19条”2010年4月“新国10条”从上述政策演变我们可以看到，调控房价的政策是多样化且严厉的，政府从土地供应，信贷，金融，住房结构等多方面对房价进行了一系列的调控，但调控效果却差强人意。下表给出了长沙市2003年—

5、2010年上半年商品房均价变化，通过数据我们得出结论：中国楼市进入了“越调控，价越高”的怪圈，到底是什么导致了如此严重的政府失灵呢？根据政府失灵的理论，我们可以从政府制定政策与执行政策两个方面加以分析。年度20032004200520062007200820092010上半年销售均价22222391253926913372390841234815同比增长3.4%7.16%6.19%5.97%25.31%15．9%5.50%16.78%一、政府政策失灵原因分析（一）制定政策出现失灵政府通过政策对经济

6、进行干预，但是政策干预的结果往往是不可预测的。一旦政府在制定政策时没有足够的信息或判断能力保证政策所起的作用能够满足它的初衷，那么政策就可能事与愿违，或者达不到预期的作用，或者使问题更加严重，从而引起政府失灵。1、信息不对称引起失灵房地产市场存在本身的缺陷，供需时间不一致，建设周期往往需要3—5年的时间，完全依赖市场传递有效信息是不现实的，政府通过登记，交易情况等方式成为市场上掌握信息最权威的一方。但实际上，只有开发商自己才具有最真实的数据，在掌握开、竣工时间及成本问题上他们比政府更有优势。由于施

7、工的时滞性，也由于开发商的“经济人”假设，他们在传递信息的时候总会出现趋利性的偏差，使得政府手中的数据与人们所感受的完全不是一回事，政府利用手中不对称不完全的信息制定调控政策，效果也就可想而知。2.、政府缺乏足够的智力引起失灵假设政府每一个决策参与者都没有智慧问题，但上升到“集体决策”上，或多或少会出现利益矛盾和认识上的摩擦，从而出现“智慧抵消”或“智慧丢失”的情形。住房是典型的商品，价格受供求关系的影响而波动，当供大于求时，价格下降；当供不应求时，价格上升。2003年—2006年的政策先是压缩供

8、给，压缩土地供应和贷款，后又提高贷款利率，提高首付成本，限制住房需求。压缩供给限制需求的政策明显忽视了房地产市场供不应求的客观现实，加剧了供需之间的不平衡。再如2003年6月，人民银行发布“121号文件”，利用信贷政策严格控制住房贷款，这本有利于抑制房价过度上涨，然而时隔仅仅两个月，在国家宏观经济形势不佳的背景下，国务院颁布了“18号文件”，肯定支持房地产业的发展，并首次明确指出房地产是国民经济的支柱产业。前后两个自相矛盾的政策极大地影响了消费者的心理预期，对于房价的调控产生了政策