杭州广厦天都城四期行性研究报告(2)

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1、中国21世纪卫星示范城—杭州广厦天都城四期可行性研究报告公司名称：浙江天都实业有限公司编制人员：陈超、胡冬冬、王立斐、曹人杰、俞建军、赵辉完成日期：2007-12-10目录调查人员声明3第一部分：项目总论41.1项目背景41.2项目概况4第二部分：市场研究62.1项目开发的主要优势62.2天都城试点的必要性62.3指导思想与总体目标62.4主要内容7第三部分：项目开发方案93.1总体规划设计思路93.2产品特征103.3目标客源113.4项目开发经营优势123.5项目开发经营机会点123.6项目定位133.7目标市场定位133.8产品定位13第四部分

2、：投资估算与融资方案13第五部分：财务评价14第六部分：不确定性分析226.1盈亏平衡分析226.2敏感性分析236.3风险防范对策23第七部分：综合评价23第八部分：研究结论与建议258.1结论258.2建议25第九部分：附录259.1附图：25调查人员声明我们郑重声明：1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、我们依照公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。3、形成意见和结论。4、撰写本可行性研究报告。5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。6、（其

3、他需要声明的事项）参加调查人员签名：陈超胡冬冬王立斐曹人杰俞建军赵辉公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。第一部分：项目总论1.1项目背景正在开发之中的杭州天都城位于余杭区星桥镇，东依余杭市府临平镇，西接杭州市江干区，北抵黄鹤山，距杭州市区中心地段武林广场仅12公里，到上海车程不到2小时。杭州天都城是集房地产开发、旅游开发与新城区建设于一体的超大规模开发项目。该项目不仅在开发规模和力度方面走在前列，而且实现了开发思路的重大突破和开发模式的重大创新。——超大规模、超强力度开发。天都城总投资预计超过80亿元，开发期长达6~8年，占地面积为6500亩

4、，其中房地产开发的建筑面积达400余万平方米，可容纳居住人口12万人，是我国至今为止由一家房地产公司单独开发的规模最大的房地产项目；由欢乐四季公园、天都国际度假中心、欢乐大道、天都广场、欢乐广场、天都文化体育广场、二十一世纪世界家居文化和建筑博览会等组成的旅游项目，总投资预计10亿左右，是目前华东地区投资最大的旅游项目。项目建成之后，天都城与星桥镇连成一片，将成为杭州市乃至全国环境最为优美、基础设施最为现代化的21世纪样板式卫星城，临平的新兴副城区。——房地产开发、新兴产业培育与新城区建设三位一体。通过对天都城的超强度开发，把天都城建设成为杭州市东部

5、地区旅游休闲中心、民办教育中心；拥有12万人的居住中心；杭州市的重要卫星城和余杭市的新城区。这是一个集房地产开发、新兴产业培育与新城区建设于一体的综合性开发项目。——市场取向、企业化运作的“民办官助”式的城市化新模式。项目开发的资金筹措、新城区的规划、市政基础设施和配套的社会事业机构建设，都将以企业为主体，按照市场化原则进行操作。——“先做环境，后做房产”的超常开发思路。项目开发的总体思路是“先做旅游，后做房地产，滚动开发”。在天都城建设的总体战略部署中，不就旅游开发旅游，不就房地产开发房地产，而是通过先启动旅游项目，为天都城房地产开发和杭州市国际教

6、育中心、高新产业创业基地建设营造一流的环境，并籍此来带动房地产市场拓展以及其他产业的发展。1.2项目概况1.2.1项目名称：广厦天都城1.2.2项目介绍天都城规划占地面积7000余亩，总建筑面积480万平方米，规划居住人口近10万人，是以法兰西文化为城市文化的新城区。她位于正在崛起中的集“生态、产业、旅游、居住”功能为一体，总规划人口达40万人的杭州城市东北部新城的中心。天都城是广厦企业在各级政府领导下，全面参与城市开发与经营的建设成果，她代表着广厦企业在城市综合建设方面的理念和建设能力。天都城东依杭州、北接上海，介于杭州主城与临平副城之间，在大杭州

7、规划中处于枢纽地位，距市中心仅18公里，毗邻绕城高速公路和沪杭甬高速，处于浙江经济的主流发展区域，交通便捷。作为杭州城市交通重点工程之一的秋石高速路将于07年底开通（快速路全线高架设计，主线宽25米，双向6车道，比上塘高架多两个车道。一路上将建设清江路立交、艮秋立交、石德立交、石桥立交、绕城高速立交等五座枢纽立交桥），建成后将大大缩短从杭州市区到天都城的时间。项目规划区域内建有天都公园、天都国际度假酒店、香榭里大街、天都广场、欢乐广场、天都房产以及交通、商业、教育、运动、娱乐等齐全的配套，目标是建成一座21世纪的小康居住生活示范城和最具现代文明水准的

8、新城。天都城的《控制性详细规划》已通过杭州市规划局审批。经过三年多的建设，旅游版块已初具规模，充满浓郁法兰西