西安哈佛时代营销策划报告

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1、2012西安哈佛时代营销策划报告项目全程营销策划方案构架本体分析项目物业升级建议宏观市场研究区域市场研究区域竞盘分析市场定位项目核心定位项目推广定位项目案名及VI展示项目线量机会分析项目价格定位客户分析及定位主要为市场分析数据主要为产品定位销售方式第一部分第二部分第三部分项目营销策略总纲项目推售策略项目实现销额预测项目推广策略开盘前执行概述费用预估附件商业机会初探[本体分析]内城内环二环三环25-7><30分钟车程高新核心区唐延路位置：紧邻高新一次开发核心区，高新二次开发核心区、周边发展较为完善，城市居住和高端商务氛围欠佳；交通：

2、西临团结南路，道路交通便捷，离唐延路紧一街之隔。配套：购物：金鹰国际、世纪金花、易初莲花；学校：高新一中、医院：高新医院；银行、中国银行、商业银行；公园：唐城墙遗址公园。区域位置稀缺地段，准成熟高端商务生活区交通：团结南路贯穿南北与唐延路构成主要道路交通网络，出行十分便利；配套：周边10分钟车行范围内即有多家餐饮、商场、超市等配套，生活便利度高；环境：项目周边唐城墙遗址公园、整体居住环境较好；商务：高新二次开发核心区域、国家级软件园鼎立支撑、创意产业聚集。主要经济技术指标：基础指标+产品规划总用地：2.626万平米容积率：6.8总

3、建筑面积：22.06万平米公寓建筑面积：5.61万平米商务楼建筑面积：6.92万平米底层商业面积：<3.00万平米地下室建筑面积：4.86万平米绿化率：<34.6%用地年限：40年本项目产品分类：1064约44<318<32-47平米为主1居——60-70平米为主户型面积区间套数面积（平米）公寓户型12<32约5.4万总计约168约10080小2居适中规模、高容积率；以小户型公寓+写字楼+商业及酒店产品的城市综合体——241-271户型面积区间套数面积（平米）办公户型约20069200总计约20069200产品面积（平米）商业户型

4、<30000总计<30000产品面积（平米）酒店户型18695总计18695产品本体属性定位高新二次开发核心区，周边逐渐成熟，具备一定商务居住氛围项目区位基础指标适中规模，高容积率，商住用地项目属性定位：城市稀缺地段、高端准成熟商务生活区内、适中规模、高容积率、综合质素优越精品商务特区西临团结南路，东畔唐延路，道路交通便捷区域交通配套条件周边配套较为齐全，唐长城遗址公园畔[目标及核心问题界定]2012年8月前，实现回款额1亿！基本销售额达到2亿！！！实现整盘均价公寓8000元/平米！写字楼近10000元/平米122012年我们的任

5、务：目标解析：2012年8月之前，实现销售额2亿！市场现状CROSS万象汇都市之窗<3个月实现销售额2亿，即每月实现销售额约7000万！VS均价销售成绩8000元/平米8500元/平米每月实现不足1000万豪装公寓，持续认筹不力<3个月实现销售额2个亿的目标在当前市场现状下基本无法实现但随着市场回暖，在正常市场下也极具挑战！挑战核心问题：如何以8000元/平米、10000元/平米的高价格预期实现快速销售？[宏观市场分析]西安楼市销量“金九银十”下跌四成市场销售进入“冰冻期”金九银十不复存在，楼市转入“冰冻期”“金九”楼市销售低迷房

6、企谨慎推货10月西安商品房市场供量下跌72.85%宏观经济分析10月，西安商品房40指数为1269点，较上月下滑8点。目前，上海、北京房价已呈现出了实质性下跌的态势，而西安房地产市场上却依旧以促销、让利为主旋律，尽管低价开盘项目数量有所增多，但是价格的实质性松动仍未出现。在楼市调控政策不放松及金融市场持续收紧下，必将迫使房企进行价格调整，房价出现拐点已至。楼市调控政策不放松及金融市场持续收紧，房价拐点已至宏观经济分析典型案例分析价格：项目报价由8500持续上调，至5月保持稳定，而成交价则基本保持平稳走势；销售量：楼盘销售处于尾盘期

7、，销量总体表现为下行走势，尤其是7月后，成交量呈现较大幅度回落态势；典型案例分析价格：一二期产品定位差异，但二期价格有下调趋势；销售量：限购下销售量低位；典型案例分析价格：报价持续上升，成交价自7月份后持续回落；销售量：7月份后持续下行现状小结：10月结束后，西安楼市传统“金九银十”彻底泡汤，商品房市场销量缩水严重，目前，国家对楼市调控依旧未表明态度，部分银行首套房贷利率的上调，也映射出其信贷能力的衰减，部分开发商资金周转已十分困难，房地产市场企业兼并、破产的现象已逐渐露出了苗头。楼市拐点已至。但同样出现的社会问题也愈演愈烈，此类

8、调控究竟合适能够结束，房产市场春天何在？未来市场预判鄂尔多斯民间借贷崩盘，房产行业面临崩坏。国庆前夕，鄂尔多斯市中富房地产开发有限责任公司老板王福金自杀温州民间借贷危机温家宝：妥善处理企业之间担保及企业资金链断链问题11月12日北京售楼部被砸事件1