关于“套型建筑面积”的辨析--不少建筑师也很糊涂-网易暖通暖通空调供热采暖通风的综合服务门户

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1、2007-04-3003:59:08.0楼主关于“套型建筑面积”的辨析--不少建筑师也很糊涂来源：.关于“套型建筑面积”的辨析(上)最近政策中关于新建项目住宅面积的规定，引发了不少口水。上个月，建设部等九部委联合下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，《意见》规定，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”《意见》一出，即引起了业内对过去的文件中很少被提及的术语含义的广泛讨论，集中在两个方面：一是“套型建筑面积”的含义，与

2、销售面积的关系；二是“90平方米的套型建筑面积不少于70％”的开发建设标准是否过低，是否不合理。现在先谈谈第一个方面。这个关于面积的规定是直接针对设计来说的，所以设计师看得最明白，事清本身也很简单。“套型建筑面积”源自《住宅设计规范》（GB50096－1999），质监局、建设部1999年3月25日发布，6月1日实施，2003年局部修订，4月21日发布，9月1日实施。其中第三章“套内空间”，第五节“技术经济指标计算”规定：住宅设计一计算下列技术经济指标：各功能空间使用面积；套内使用面积；住宅标准层使用面积；住宅标准层总建筑面积；住宅标准层使用面积系

3、数；套型建筑面积；套型阳台面积。各指标的概念及计算方法也明确规定，这里我通俗解释一下。“套型”就是平常说的“户型”“每户”“每套”，有些习惯的叫法，意思一样，但“套型”才是正规的概念，不是什么新的、含义不明确的概念；首先要算套内各房间空间的使用面积即墙体包围面积（具体计算上还有几条详细规定，此略），各房间面积之和为该套总使用面积；指标计算以标准层为（而不是整个单元、整栋楼、整个小区）基本数据，标准层是住宅很多层中最有代表性的那一层，且为一套楼梯电梯设施服务的范围，板楼有多个单元且平面不同的，分别各单元计算不同单元的上述指标，塔楼一般就是一个标准层

4、了。这个标准层的外墙（不含阳台）包围的面积，为标准层总建筑面积，这个是很好量出来的。标准层的几套住宅的总使用面积之和，为标准层总使用面积，其与标准层总间种面积的比值，称为“使用面积系数”，用“K值”表示，K值一般在70－90％之间，越高越好。用各套的总使用面积除以K值，计算出各套的总建筑面积，也就是“套型建筑面积”。它是计算出来的，不是能直接量出来的。在房地产销售中有一种算法，叫作“套内建筑面积”，是指各套的分隔墙、各套与公共部门的分隔墙、各套独用的外墙包围的面积，再按照各套的套内建筑面积的不同比例，将公共部分的面积分摊，得到各套的分摊面积，与套

5、内面积面积之和得出在标准层上的套型建筑面积，而首层入口门厅、大堂、服务间，出楼顶的楼梯间、电梯机房、水箱间，整个小区的物业管理用房，设备用房，人防工程，还要再分摊，得出的是销售面积，也被叫做“（套型）建筑面积”（前面不加套型二字，但含义是一样的）。“套内建筑面积”，房地产或测绘规范上是否有，我不清楚，感觉没有，是一种不规范的叫法，即使有，也与建筑设计中的概念不同，数值上相差不太多，但是仍然不能混淆，在建筑设计阶段，不应采用，有的甲方要求设计时标出“套内建筑面积”，而不标“套内总使用积”、每个使用房间的使用面积，是不对的，不附合建筑设计规范的。阳台

6、面积，究竟如何算，算法较多，比较乱，在《住宅设计规范》（GB50096－1999）规定，阳台面积单独计算，各阳台的结构底板面积（的水平投影）为阳台面积，每套的阳台面积之和为“套型阳台面积”，没有要求计算和标注“标准层阳台面积”，但实际上设计图中一般都标注了。设计图的标准层平面旁边列了“技术经济指标表”，表示各套型和该层的（总）使用面积、建筑面积、阳台面积，以及K＝××％。阳台面积在销售（或分配）时是算全部、一半、还是不算，还是区分是否封闭、凹凸等，那就是销售方的事情了。《设计住宅规范》只提到标准层的建技术经济指标的计算，整个楼、多个楼组成的小区，

7、就要用《城市居住区规划设计规范》（GB51080－93，2002年修订）来算了，居住区（包括居住小区，简称小区）也有个“技术经济指标”，包括总用地面积、总住宅建筑面积、商业公共建筑面积、建筑基底面积、容积率等等二三十项。在规划设计图报批时，居住区的技术经济指标的计算，按照《住宅设计规范》的规定，小区的总的阳台面积应该应该不算在总的建筑面积中，也不算到容积率中的，但是《居住区规划设计规范》对“总住宅建筑面积”计算没有明确定义，这是《城市居住区规划设计规范》中的漏洞，是两个规范中不衔接的地方，也是造成一些纠纷的根源。某些地方的规划部门的规定多是将阳台

8、面积部分或全部算入建筑面积，这种做法是否合适，不在本文讨论之列，申报方可以遵守当地规定，也可以以上述规范为依据提出行政异议。2005年1