基于特征价格模型的南宁市城市住宅特征价格研究

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1、目录摘要11绪论21.1选题背景和研究意义21.2文献综述21.3本文的研究思路与方法31.4主要内容与结构32特征价格概念及理论分析32.1特征价格概念32.2研究的理论基础42.2.1新消费者决策理论42.2.2市场均衡理论42.2.3生产者决策理论42.4特征价格模型应用中的优势及不足53基于特征价格模型的住宅特征价格模型的构建53.1模型变量的选择53.2模型的函数形式83.3模型的检验93.3.1经济意义上的检验93.3.2统计检验94南宁市住宅特征价格模型的实证分析94.1研究区域的选取94.1.1数据采集94.2研

2、究数据量化114.2.1挂牌价格和成交价格转化114.2.2住宅特征量的量化114.3特征价格模型的构建124.3.1三种模型函数的初步检验124.3.2半对数模型的估计检验134.3.3模型的经济意义165总结及有待研究的问题165.1总结165.2有待进一步研究的问题17参考文献18附表18致谢23作者简介23声明23基于特征价格模型的南宁市城市住宅特征价格研究土地资源管理专业黄春华[摘要]本文旨在探讨房地产特征因素与房价之间相互关系，并对南宁西乡塘区做出实证分析，为下一步南宁市提出征收个人房产征税税基出估价参考。本文将收集

3、到数据与特征价格模型中的线性函数、半对数函数、对数函数回归分析，结果表明：在特征价格模型三个函数中，半对数函数最符合南宁市住宅特征价格价格模型。这将为提高征税效率性、公正性和防止“阴阳合同”作出了一定的现实意义。[关键词]：住宅价格；特征价格模型；住宅特征ThehedonicpricemodelbasedonthecharacteristicsofNanningcityresidentialpriceresearchLandResourcesManagementHUANGChun-HuaAbstract:thispaperaim

4、stoexploretherelationshipbetweenrealestatecharacteristicfactorsandhousingprice,andEmpiricalAnalysisontheNanningXiXiangTangDistrict,forthenextstepofNanningCityproposedlevyingpersonalpropertytaxbasemakethevaluationreference.Thecollecteddataandthehedonicpricemodelofline

5、arfunction,semilogarithmicfunction,logarithmicfunctionregressionanalysis.Theresultsshowthat:inthehedonicpricemodelfunction,semilogarithmicfunctionwithNanningCityHousinghedonicpricemodel.Thiswillimprovethetaxefficiency,fairnessandpreventthe"Yinandyangcontract"hasmadec

6、ertainpracticalsignificance.Keywords:housingprice;hedonicpricemodel;housingcharacteristic1绪论1.1选题背景和研究意义2011年以来，房产税一直是业内外热议的焦点，先是4月17日新“国十条”公布后，接着5月31日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》明确提出“逐步推进房产税改革”[1]，之后，上海、重庆率先先后成为征收个人房产税试点城市，同时各省市地税部门为开征存量房房产税做准备。到了2015年3月南宁市

7、成为全国首批不动产登记试点城市，由此看来南宁市在不久的将来也将实行个人房地产征税改革，而对于房产征税税基标准与依据一直是人们的关注，同时在征税过程很多时候人们为了偷税避税产生“阴阳合同”。因此，关于城市住宅房价的讨论是政府、居民关注的热门。本文在前人的理论基础下应用到南宁市实践中，主要有以下研究意义：第一，当前没有学者对南宁市房地产市场以特征价格模型为基础的实证研究，因此当作个尝试补充。第二，为税基评估方法做参考。一方面可以应用到存量房批量评估方面，防止“阴阳合同”，另一方面可以假设当前南宁市落实不动产统一登记后，在今后也像上海

8、和重庆一样实行缴纳个人房产税，所以在房地产税基方面可以做参考。1.2文献综述我国较早利用特征价格模型的是蒋一军、袭江辉中《房地产价格指数与Hedonic模型》指出房地产因自然经济特征导致异质性，在价格指数上将和一般商品计算不一样，从而提出了特征价格模型计算房产价