伟腾it总部之二--招商方案

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1、伟腾•IT总部项目招商方案目录一、关于本项目的SWOT分析二、客户在哪里三、产品组合策略（规划）四、定价策略与铺位租金五、经营测算六、招商策略七、推广策略八、项目（招商）推进排期附：项目运管人力资源需求一、关于本项目的SWOT分析优势：（1）自有物业（2）充足的资金（2）根基深厚的区域政府关系（3）省计算机协会招牌（4）居于天河核心IT商圈（5）整合外部各方资源达到人和（6）物业自身优势（停车场等）劣势:（1）在卖场领域无品牌知名度（2）相对尴尬的交通状况（3）薄弱的客户基础机会：（1）石牌西电子街的规划改造是本项目的一个战略机会点；（2）IT行业发展趋势依

2、然向好（3）消费需求不断增加（3）本地客户对卖场的认可度高（4）竞争同业的“泛零售化”导致简单同质化，为行业主题卖场提供生存机会威胁：（1）市场规范，行业利润下降（2）既得利益者的强势竞争和抵制（3）卖场剧增，市场的相对饱和（4）商户拓点欲望下降（5）春节对项目筹建时间的分割一、关于本项目的SWOT分析二、我们的客户在哪里厂商办事处联想系列东芝IBM……代理商广州爱联科技有限公司广州正道科技有限公司广州俞辉电脑广州美承数码科技有限公司广州佳杰科技广州翰林汇广州神州数码有限公司明芝科技广州翰林汇朝华科技广州佳杰科技广州爱联科技有限公司………………经销商…………

3、……………………………………………………………………差异化定位和规划策略：不做纯零售与数码概念；商铺价值构成策略：通过有针对性的规划，使得商铺价值最大化。商铺价值大小依次为1楼、2楼、－1楼、3楼、4楼、5楼……；人气上拉策略：不赚钱就赚人气三、产品组合策略四、定价策略与铺位租金1、定价目标：追求盈利最大化（利润目标）提高市场占有率（市场目标）实现预期的投资受益（利润目标）适应价格竞争（竞争目标）保持长久营业（生存目标）2、常用定价方法:成本导向定价法（保本价格＋A+B+C……）竞争导向定价法（主动竞争，知己知彼）需求导向定价法（理解价值，因地制宜）取脂定价

4、策略－高价策略快速掠取型：以市场占有率为目标，费用高。缓慢掠取型：以获利为重点，费用低。优点：价高利厚缺点：追随者众，不利于市场长期巩固。适用背景：产品非常强势、独有且追随难度大，目标市场竞争性不强。渗透定价策略－低价策略快速渗透型：以市场占有率为目标，费用高。缓慢渗透型：以获利为重点，费用低。优点：快速导入，竞争力强。缺点：短期利薄适用背景：市场容量大，竞争激烈，目标市场对价格较为敏感。追求稳步提升，讲规模效益。3、常用定价策略简析－－快速渗透策略－－高举平打，平价入市原因：目前区域市场上卖场供给大，竞争激烈，而且商家对价格较为敏感，会主动建立参照系。在这

5、一市场背景下适宜采用此策略率先达成生存目标，逐步实现规模效益。定价方法以竞争导向法为主进行定价，充分考虑生存目标、竞争力和未来成长性；以成本导向法进行反推测算，充分考虑利润目标；以需求导向法进行定价测试，充分考虑市场目标。3、本项目采取的定价策略－－负一楼建筑面积：2856平方，使用率：49.44％，使用面积均价：564元；一楼建筑面积：2762平方，使用率：42.68％，使用面积均价：829元；二楼建筑面积：2762平方，使用率：56.44％，使用面积均价：604元；三楼建筑面积：2301平方，使用率：53％，使用面积均价：436元；四楼建筑面积：2301

6、平方，使用率：52.88％；使用面积均价：268元。说明：此定价参考太平洋、天河、新颐高以及百脑汇等几家卖场的价格制定。本项目－1～4层建筑面积合计12852平方米，使用率50.8％，建筑面积均价274元/平。本价格含物管费，未来5年内每年递增8％。4、本项目的初步定价五、经营测算1年度200620072008200920102011说明租金收入350037804080440047505130含管理费（100％出租）广告收入100120150150160160含临时活动场地小计360039004230455049105290企划成本2001801501201

7、00100运营成本720700680660660660含水、电、税金、人工物业成本225022502250225022502250按均价150元/方/月开办费摊销60606060600估300万，按5年摊销小计323031903140309030703010预期利润3707101090146018402280单位：万元五、经营测算2年度200620072008200920102011说明租金收入280030003240352038004100含管理费（80％出租）广告收入100120150150160160含临时活动场地小计29003120339036703

8、9604260企划成本200180150120100