三问赤壁陆水湖号策划核心解码

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1、三问赤壁陆水湖1号策划核心解码【三问】赤壁·陆水湖1号策划核心解码深圳雅玛荣誉出品2007/8/3陆水湖1号：品山品水品人生∨▂▄▆█【操盘手简介】策划人/操盘手/职业经理人伍泽华出生1965年籍贯湖南湘潭职称大学讲师湖南作家协会会员2000年被《深圳特区报》评选为深圳房地产优秀职业经理人我是谁？10余年职业经历历任：深圳知本家广告有限公司董事总经理、香江集团广州番禺锦江房地产有限公司策划总监、深圳冠厦置业有限公司副总经理、深圳联冠地产顾问有限公司策划总监、富兴集团北京金地科创置业有限公司副总经理

2、我能做什么？房地产整体解决方案住宅地产策划与营销/投资可行性研究/产品策划/销售策划/销售执行/团队管理/广告策划/创意文案商业地产策划与营销/营商力/集客力/平效率/业态/招商/工业地产策划与营销/旅游地产策划与营销我做过什么？10余年7><40余个深圳世纪村/长怡花园/长丰苑/书香门第/i-领海/中海阳光棕榈园/九州家园/东方御花园广州锦绣香江西安旭景名园/旭景碧泽园/都市绿洲/西城芳洲/启航029郑州太极国际公馆/正大世纪城市广场/漯河商业广场长沙香格里·麓山别墅/BOBO天下城【伍泽华营销

3、语录】1/一个中心、两个基本点：我们既是朋友，我们也是商人，共同的利益让我们走到一起来了，因此，我们绝不做误人误己的绣花文章，我们绝不玩弄孤芳自赏式的所谓“创意”。中心只有一个：实战、实用、实效。2/策划不是万能的，但是没有策划是万万不能的。3/我只想做、并且只能做你链条上的一环，而且是最坚固的一环。<4/营销=赢销。5/产品好，才是真的好！6/营销策划，其实就是三个问题、九个字：对谁说（市场）、做什么（定位）、怎么做（操盘）？导读要点第一部分对谁说市场本方案汇集了2006年初至今我司对赤壁市场长

4、达一年多的跟踪调查与操盘心得，对整个城市结构以及房地产市场5个典型样本进行深入分析，构成了对项目定位的市场支撑。第二部分做什么定位在立足于对市场的深度把握之上，结合多年操盘之成功经验，我司解决了“做什么”的问题，包括整体定位、形象定位、目标客户定位以及推广主题定位。第三部分怎么做操盘在深厚的市场基础上，沿着准确的定位方向，我司量身定做了本项目的操盘方案，即“怎么做”，包括整合营销体系、阶段销售计划与媒体计划、资金回笼计划三位一体的实战架构。说明：本方案为操盘方案，只解决实际操作问题，即：对谁说（市

5、场）、做什么（定位）、怎么做（操盘）。故简明扼要，直奔主题。第一部分对谁说市场1/市场大势：赤壁2007年行情怎么样？2/竞争个案：是谁和我抢蛋糕？1/市场大势：赤壁2007年行情怎么样？从房地产行业发展来说，赤壁是具有成长性的三线城市之一。随着武汉8+1城市圈的打造步伐加快，紧随咸宁区域经济的迅速发展，赤壁的房地产在近两年也急速升温，呈现价升量增的整体态势。而2007年的赤壁房地产自身的发展特点也极其鲜明。?整体呈现价升量增、水涨船高之大趋势2007年以来，全国房地产市场整体呈现加速增长之势，房

6、价已成脱缰之疯马。宏观调控似乎已成强弩之末。赤壁也不能置身局外，赤壁市场整体呈现价升量增、水涨船高之大趋势。去年的理性消费、小步增长，到今年转变为明显的提前消费、快步增长的特点。1500元/平方米的心理大关被真正冲破随着2007年永邦??4欧洲城等大盘的兴起，赤壁普通老百姓逐渐接受1500元/平方米商品房“上坡价”，而这一价格水平不再成为市场衡量豪宅和普通住宅的价格标准，而成为衡量中档住宅与低档住宅的价格标准。大盘时代召唤精品时代的到来?随着2007年永邦??4欧洲城、怡景花园等大盘的崛起，“做大

7、盘、买大盘、住大盘”成为一种潮流和时尚。随着中生代及新生代购房人群的增加，个性和需求成为影响购房的第一因素。东洲片区是置业者的首选位置调查显示，在位置选择上，东洲占58％，新城区占23％，火车站周边占12％，老城区占7％。这表明东洲地段受到了绝大多数市民的亲睐。多层住宅占据城市住宅消费的主流由于赤壁房地产处于粗放阶段向精品时代的过渡，多层住宅成为目前市场的主角。多层产品的建筑形式、建筑品质与卖点越来越成熟，并为消费者普遍接受。而别墅、公寓、花园洋房以及电梯高层等建筑产品与建筑形式还处于探索阶段。从

8、目前第一个推出电梯高层的天骄华庭艰难的销售状况可见一斑。少数个性楼盘热销，整体销售市场进一步回归平静和理性市场上个性鲜明、品质较高、营销手段及推广方式先进的代表性楼盘持续热销，部分楼盘甚至出现抢购的现象，市场对产品品质的鉴别力提高，品质及性价比较低的项目倍受冷落，开发市场优胜劣汰趋势越来越明显。营销模式还在探索当中赤壁房地产的营销推广水平整体来说比较低，与深圳广州北京上海等发达城市相比距离甚远。在赤壁从业的代理公司也良莠不齐，不少策划人、操盘手基本上不懂操盘，停留在广告包装的水平上