2011-8-23 土地使用权交易的避税方案(罗)

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1、湖南启元律师事务所HUNANQIYUANLAWFIRM410007湖南省长沙市芙蓉中路二段359号佳天国际新城A座17层Tel：(0731)82953777Fax：(0731)82953779http://www.qiyuan.com关于A公司土地使用权交易的初步税务方案致：李总一、本律师了解到的基本情况A公司名下有60亩土地，欲以2100万元的交易价格转让给某C公司，首付1620万，余下的480万分三次在一年内付清。二、直接转让土地涉及的税费转让方：1、营业税[2100万元－（土地取得的成本）]×5%2、城市维护建设税县、镇的为：营业税×5%3、教育费附加3%

2、湖南省地方教育费附加1.5%营业税×（3%+1.5%）4、印花税2100万元×0.05%5、土地增值税增值额/扣除项目=Y(增值额=2100万元－扣除项目；扣除项目包括取得土地的成本以及前期房地产开发的成本，各项已经支付的税费等)Y<50%，土地增值税税额=增值额×30%；50%≤Y<100%，土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目×5%；100%≤Y<200%，土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目×15%；Y≥200%，土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目×35%；6、企业所得税[2100－土地取得的成本－上述所有税费]×25%受让方1、印花税210

3、0万元×0.05%2、契税2100×3%（税率的幅度为3%--5%）三、以土地投资入股设立新公司涉及的税费总体方案是由A公司以土地投资入股，与要受让土地的C公司共同成立一家新公司B，公司成立后，然后由A公司将所持有的B公司股权全部转让给C公司。（一）以土地投资入股涉及的税费转让方1、营业税及附加（符合下列规定条件的无需缴纳）[财税[2002]191号]以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。2、土地增值税[财税[2006]21号]对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营

4、的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定（自2006年3月2日起执行）。若B公司是从事房地产开发的企业，则A公司需要缴纳土地增值税增值额/扣除项目=Y(增值额=土地评估价－扣除项目；扣除项目包括取得土地的成本以及前期房地产开发的成本，各项已经支付的税费等)Y<50%，土地增值税税额=增值额×30%；50%≤Y<100%，土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目×5%；100%≤Y<200%，土地增值税

5、税额=增值额×50%－扣除项目×15%；Y≥200%，土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目×35%；3、印花税土地评估价×0.05%4、企业所得税[国税发[2000]118号]企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失；上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中。公允价值是指独立企业之间按照公

6、平交易原则和经营常规自愿进行资产交换和债务清偿的金额。”企业所得税为：（土地的评估价－取得土地的成本－上述税金）×25%受让方1、契税[财法字[1997]52号]以土地使用权作价投资、入股的行为视为土地使用权转让，应缴纳契税。土地评估价×3%（税率的幅度为3%--5%）2、印花税土地评估价×0.05%（二）股权转让涉及税费（按原值转让，即土地投资入股时被评估的金额）转让方1、营业税及附加[财税[2002]191号]规定：对股权转让不征收营业税。2、土地增值税股权转让，土地仍在B公司名下，并未发生转移，不缴纳增值税3、印花税股权转让价款（土地评估价）×0.05%4

7、、企业所得税（原价转让，未产生所得）受让方1、契税[财税〔2008〕175号]在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。2、印花税股权转让价款（土地评估价）×0.05%四、两种方案税费比较第一种直接转让涉及税费：营业税及附加、印花税（2次）、企业所得税、土地增值税、契税。第二种间接转让涉及税费：土地增值税、印花税（4次）、企业所得税、契税。第二种方式下，交易价格需要相关部门作出评估认定，假设这个评估价格为X，虽然两种方式下土地取得的成本都是一致的，但前者的交易价格已经确定为2100万元，那么土地转让的收入为2100万元，计算

8、各项税费的时候均以210