物业管理法律法规

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1、物业管理法律法规一、物业管理法律基础知识（一）、法的基本概述1、法的含义法是由国家制定或认可，反映国家的意志，由国家强制力保证实施的行为规则的总和。2、物业管理法律渊源（表现形式）1）、宪法：A、制定：由全国人民代表大会制定。B、特点：国家的根本大法；法律效力最高。我国一切法律、行政法规、地方性法规等都必须根据宪法所规定的基本原则来制定，不得和宪法相抵触，否则无效。时间：生效失效的时间及溯及力法的溯及力是指新的法律颁布后，对其生效以前所发生的事件和行为是否有效的问题。空间：地域范围。注：法律效力——指法律的适应范围对人：不同的人，法律上的约束力不同：如看到老百姓阻止——见义勇为暴力犯罪

2、：老百姓不阻止——胆小鬼人民警察阻止——履行职责人民警察不阻止——失职2）、法律：A、制定：是我国最高权力机关——全国人民代表大会及常务委员会制定B、特点：a法律效力低于宪法高于行政法规和地方性法规；b是上法院打官司的证据；c目前适用的法律有哪些？3）行政法规：A、制定：国务院制定。B、特点：a侧重于行政管理方面进行规定；b法律效力低于宪法、法律高于地方性法规和行政规章；c是上法院打官司的证据。4）部门规章：A、制定：国务院下属各部门制定。B、特点：a行为规范，具有可操作性；b在司法中起“参考”作用。5）、地方性法规及规章：A、地方性法规是由省、自治区、直辖市、较大城市或全国人民代表大

3、会及常务会特别授权的城市（如深圳）的人民代表大会及常务会制定和颁布的，实施于本地区的规范性文件。B、地方性规章是由拥有一定地方立法权的城市人民政府制定的实施于本地区的规范性文件。从法理上看，地方人民政府制定的规章在法律上只有“参考”作用，但是在实践中，大量的地方性规章在物业管理中起着非常重要的作用。3、如何运用法律法规？1）、母法大于子法；2）、按时间的先后顺序；3）、条文、条款的理解。举例说明（二）、物业管理的法律关系1、法律关系的含义举例：同学关系——恋爱关系——婚姻关系法律关系是法律规范在调整人们行为过程中产生的权利义务关系，是一种特殊的社会关系即法律上的权利义务关系。62、物业

4、管理法律关系开发商————————————业主物业管理企业（甲）物业管理企业（乙）是法律关系的一种，即由国家物业管理法律规范确认和调整的，在物业管理及相关活动中主体相互之间形成的具体的权利义务关系。3、物业管理法律关系的构成要素1）主体：法律关系的参加者——国家、法人、自然人法人——物业管理企业建设部《物业管理企业资质管理办法》P245《重庆市物业管理优秀住宅小区（大厦）考评暂行规定》P634自然人——业主A、业主、业主大会、业主委员会的含义及关系业主：是指物业的所有人，既可以是自然人，也可以是法人。业主大会：是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益组织，一个物业管

5、理区域成立一个业主大会。业主委员会：是业主维护自身合法权益，行使业主自治权的常设机构，其成员是在业主大会上由全体业主选举产生的。B、业主委员会的成立业主大会筹备组——召开首次业主大会或业主代表大会——推选业主委员会候选人——制票选举——唱票——公示——案备——通告——公示C、性质：集团诉讼代表人D、会议E、经费开支：办公费、电话费、人员津贴、水电费、差旅费、会议费、有关活动费等。F、经费来源：由业主大会决定：a由业主支付；b可以在物业管理服务用房的收益、其它收益中支付；c可以从物业维修资金的利息中支付。（三）物业管理法律责任1、法律责任的概念：是法学理论中的一个具有独立意义的基本范畴，

6、它存在于发的各个部门，是衔接违法与法律制裁的中介环节。简单地说，是指由于侵犯法定权力或违反法定义务而引起、由专门国家机关认定和归结于法律关系的有责主体所应承担的带有强制性的法律义务。2、承担法律责任的前提条件：有过错——谁主张，谁举证。如业主被杀；家里财产被盗。《民法通则》106条P21国务院《条例》36条P214《重庆条例》79条P456无过错——举证责任倒置：如举不出证据，则法院推定有过错。主要有建筑物伤人、高空坠物伤人、高压伤人、游泳池娱乐设施等场所。3、法律责任的种类6A、民事责任：a含义：在物业管理过程中,业主或使用人和物业管理公司因侵犯相对人的民事权益或违反民事义务而必须承

7、担的法律责任。b特点：财产责任，主要形式是赔偿损失。C方式：参考《民法通则》134条P24B、行政责任：a含义：行为人违反行政法规，但尚未构成犯罪，经国家有关行政机关依据行政法追究其责任而必须承担的法律责任。b特点：管理或职务上的责任。C方式：C、刑事责任：a含义：行为人的行为严重违反法律，触犯刑法而必须承担的法律责任。b特点：是所有法律责任中性质最为严重、制裁最为严厉的一种责任。C方式：一、国家基本法律及法规（一）、民法《民法》是最基本、最重