旧村改造项目分析

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1、3、旧村改造在城市化中的作用旧村由于历史和管理体制等原因，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味，为适应已批准的城市总体规划的需求，实施的的改建工程。其是推进城市化进程的必由之路，是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。“城中村”改造在城市中心城区土地日显稀缺的现状下，不仅为部分房地产开发企业提供了城市发展用地，提高了城市土地

2、的利用效率。其高起点、高标准进行规划和建设也有利于解决当地的规划无序的问题。改造后将成为功能齐全的综合区域，蕴含着巨大商机，改善了当地的投资环境。同时将会给安置在该区域内的居民（村民）提供大量的就业岗位，为居民（村民）从事第三产业提供良好的区位优势，个人收入将大大提高有利于促进城乡一体化的发展。其采用的建设标准也在节能和环保方面也起到了很大的作用。总之，旧村改造工程解决了城市化过程中出现的问题，有利于推动城市化进程的健康合理发展，推动生态文明城市的建设。旧村改造类型旧村改造是一项聚民心、暖民心、稳民心的民心工程、战略工程

3、，实施好该工程，必将大大改善农村群众的居住环境，有效推进社会主义新农村建设。近期，政府先后出台加快旧村改造工作的意见，从上级工作部署来看，旧村改造势在必行。1、旧村改造模式和开发类型旧村改造是一项全新的较为复杂的工程。在村庄布局、改造开发模式等方面可供借鉴参考的经验办法不多、具体操作实施难度大的情况下，应根据旧村所处的区位和实际情况，区分不同的改造类型，然后根据不同类型研究制定相关政策，扎实推进旧村改造工作。根据旧村改造情况，旧村改造可以分为以下类型：撤村建居型；小城镇集聚型；农村社区型；大企业（项目）驻地及周边村庄改造

4、型；旧村原址改造型。依据相关的类型可以提出不同的开发方案，目前的情况下有以下几种开发方案：（1）政府主导型财政直接投资是政府支持旧村改造的方式之一。在这种模式下，政府充当开发商的角色，直接投资改造旧村，解决村民的拆迁安置问题，进行开发建设，从而达到改造目标。此种模式较适合于重点项目统筹建设型村庄改造。优点：该模式政府能够从整个城市景观、环境效益和社会效应上按照城市规划的要求进行更新，从根本上解决旧村问题。能够保证改造质量，也能在一定程度上降低改造的成本（土地出让金以及部分税费的免除）。但同时要求政府一次性投入大量的财政支

5、出。缺点：从实践来看，无论是公共设施的建设还是房地产项目的开发，想要大规模改造旧村，单凭政府的财力是负担不起的。因用地规模、用地兼容性等因素的限制，并不适合建设这样的项目。所以，此种模式仅适合于局部地段的改造，或个别政府项目的建设需要。（2）村级主导型以村为操作主体，以村集体经济为基础，自行组织实施非市场化的改造是旧村改造的实施模式之一。优点：该模式由村民改造，不仅容易解决拆迁补偿这个重大障碍，还省去了开发商的利润部分，总体上降低了改造项目的开发强度和改造成本。同时，能够调动居民的积极性，从而能够灵活、有效地吸引相当数量

6、的小规模资金投入到改造中，也能避免由于大量人口置换带来的一系列社会经济问题。缺点：由于村委会独立承担旧村改造的全部工作，对其经济实力、村干部的技术力量及经营管理、协调等各方面能力都要求比较高。若村集体经济实力较弱，则村民自筹资金的压力较大。因此，该模式主要适合于：集体经济实力强大、村领导班子组织协调能力强、群众基础好的村。（3）开发商主导型在村投资能力有限、政府又不打算大规模投资的条件下，为推进旧村改造的进程，开发商介入值得考虑。开发商介入可有多种方式，最完全的方式是开发商主导：开发商成立项目公司，负责征地、拆迁、补偿、

7、安置、建设、销售等，按市场化方式进行综合开发。这种方式在旧村改造实践中被证明是成功的经验，也利于促进旧村的根本转变。优点：开发商经验丰富、经营管理能力及技术力量强，承担旧村的改造，将有利于保证片区开发档次与品质。同时可借助知名开发商的品牌，树立片区高档次形象，提高市场价值。开发商独立承担可实现改造过程中的拆建统一，有利于整体规划、整体协调、控制开发运作时间。缺点：政策限制与市场化的困难。按现行土地政策，旧村的留用地、宅基地等建设用地均属集体用地性质，仅可用于建设村民住宅、村公共设施、村集体经济发展二、三产业，但不能转让，

8、不得建房出售。在这样的背景下，旧村改造的融资、开发商的介入等在操作上面临困难，市场化的改造方式难以实现。这种方式适用范围比较广，具有很大的代表性。（4）村与开发商联合开发型政府指导，由开发商与村委会共同组建旧村改造公司，负责拆迁安置、土地平整、回迁返建、商品房建设等整个城中村改造的全部工作。优点：村委会参与整个旧村改