项目策划案-遠東大廈

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1、大通远东大厦销售策划及推广建议书大通遠東大廈销售策划及推广建议书二OOO年一月香港上海广州深圳HongKongShanghaiGuangzhouShenzhen香港中环威灵顿街64－66号上海市常熟路88号广州市天河北路233号深圳市深南中路28号裕荣大厦五字楼东艺大厦403室中信广场2009室华丰大厦21楼本建议书只供发展商内部参阅，请勿复印新港物业顾问国际有限公司ChinaLandPropertyConsultantsInternationalLtd.新港物业顾问国际有限公司第37页共12页大通远东大厦销售策划及推广建议书1.前言敝司深感荣幸受托为“大通

2、远东大厦”项目拟定销售策划及推广计划，并感谢贵司提供之宝贵资料及协助。我司将以素具之专业知识及累得的房地产项目销售策划经验，为贵司分析目前上海市办公楼的市场情况及项目本身所处地区办公楼宇的现状及发展趋势，并针对“大通远东大厦”项目的优势，进行销售策划及包装，务求使本项目以崭新的面貌推向市场，成为沪上办公楼宇的新亮点。我方在此建议书对“大通远东大厦”的销售推广时间和方式进行了详细的安排，与项目施工进度相配合，在适当的时机遂步推向市场，迎合目前市场的需求，成功完成预期的销售目标。新港物业顾问国际有限公司第37页共12页大通远东大厦销售策划及推广建议书2.市场分析

3、2.1上海办公楼市场情况2.1.1上海办公楼的分类上海办公楼宇开发建造至今，楼宇众多，类型多样，大致分成以下几种：1、厂房改建是上海办公楼建设开发初期的产物，当时办公楼宇供应量不足，而需求量庞大，为能在短时间内获得收益，大量海外投资者（多为台商）把市区内的闲置厂房先以低廉的价格承租，进行改造后再出租，短时间内收回成本，并获得可观的经济效益。其中的代表楼宇是靠近虹桥地区的万宝商务中心和增泽世贸大楼。2、外销商住楼在上海开放之初，大量的海外客商云集上海，但公司规模不大，为节省开支，这些客商大多喜欢商住混用，即可办公又可住宿，经济实惠。为了针对这些客户，在上海房产

4、开发初期，大量的房产发展商主要开发建设的办公楼多为商住两用楼，主要有虹桥的锦明大厦、徐汇的嘉汇广场和新客站地区嘉里和恒基不夜城。3、外销纯办公楼新港物业顾问国际有限公司第37页共12页大通远东大厦销售策划及推广建议书是办公楼宇的主导，主要集中在虹桥开发区、地铁淮海路和南京路沿线、浦东陆家嘴等地区，办公楼的外立面宏伟漂亮且装修标准较高，符合大公司的形象和办公需求，因而吸引众多的海外跨国企业入驻，其中较为杰出的代表作为虹桥的国际贸易中心、淮海路的瑞安广场和浦东的金茂大厦。1、内销纯办公楼起步较晚，主要分布在外销办公楼附近，虽然产品所处的地理位置和楼宇质量不如外销

5、办公楼，但因租售价格比外销纯办公楼低许多，是内资企业及私营业主购买或租赁的主要对象。2.1.2上海办公楼宇市场现状随着上海办公楼宇大量的涌现，在现阶段办公楼市场出现了供大于求的局面，而且1997年的亚洲金融风暴也加剧了对上海办公楼宇销售市场的影响，致使沪上办公房的租金大幅度下跌，其具体影响如下：1、厂房改建的商务楼，虽然受到大量新建办公楼的冲击，但因为入伙时间久，楼内的老客户众多具有较旺的人气，并且依靠低廉的租金，仍吸引小型的外省市和本地的私营公司租赁；2、新港物业顾问国际有限公司第37页共12页大通远东大厦销售策划及推广建议书外销商住楼，因为大量纯办公楼的

6、涌现，而且自身的弊病也逐渐显露，即商住混合，相互影响，物业管理困难，间接影响了在商住楼内办公的公司形象，致使原先在商住楼办公的外资公司纷纷进入纯办公楼宇办公，导致空置率提高。为解决上述问题，商住楼的发展商调整经营方向，把销售目标投向内销市场，销售价格与内销商品房价格相同，在远远低于外销纯办公楼的同时，也低于同类地区的内销办公房的价格，因尔在市场产生巨大反响，销售情况极佳，使发展商在一定程度上收回了搁置已久的资金，同时也反映了内销潜在的巨大市场。1、外销纯办公房，因为开发成本大，所以销售价格昂贵，基本上以租为主，但因目前市场供大于求，租赁价格也逐年递减，地点位

7、置较佳的办公楼出租率保持在60％左右，但仍有许多办公楼空置率较高。2、随上海的改革开放日益深入，本地私营业主的增多和大量外省市的企业和公司进入上海，沪上内销办公房的销售势头良好，办公房出租率大多在80％以上，但因物业品质、出售价格和付款方式等原因，出售情况较为一般，具有很大的发展潜力。新港物业顾问国际有限公司第37页共12页大通远东大厦销售策划及推广建议书2.2虹桥地区办公楼名单及租售价格物业名称物业性质位置售价租金国际贸易中心外销纯办公楼虹桥开发区USD1.0/m2/天协泰中心大厦纯办公、商住楼虹桥开发区USD0.6/m2/天远东国际大厦外销纯办公楼虹桥仙

8、霞路USD2800/m2USD0.6/m2/天安泰大