(定稿)论宅基地使用权制度的问题及完善建议 - 副本

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1、论宅基地使用权制度的问题及完善建议民法第五十八题【摘要】土地是人类赖以生存的基本要素。宅基地是我国农村村民生活保障的基础条件。宅基地使用权制度是新中国成立以后在土地政策基础上形成的一个特有制度,具有浓厚的本土特色。随着中国特色社会主义的发展和社会主义市场经济体制改革的深入,我国农村宅基地使用权制度存在的问题也愈加的明显。比如，该项制度使广大农民利益得不到根本保障。本研究试图通过深入研究宅基地使用权制度，分析相关法律问题，提出完善该项制度的方案，积极推动改善和建立全面的土地制度。【关键词】宅基地使用权；取得；流转；问

2、题与完善建议目前就我国基本国情来看，农村人口偏多，在我国农村，土地是农民安身立命之根本。农村宅基地以及宅基地使用权是涉及土地的重要问题。虽然，国家在政策和立法上一直从严控制相关方面的问题，但是除了《物权法》中有关宅基地使用权的四条规定外，其它都散见于《土地管理法》、《担保法》等法律中，并没有具体的、专门的法律法规对其加以详细规定。在社会主义现代化建设过程中随着城乡经济社会一体化进程的不断推进，这些法律法规已经不足以保障农民宅基地的根本利益，所以有必要建立或修改完善相关法律或制度保护农民的权益。关于宅基地使用权的法律

3、属性，我国民法学术界争论颇多，主要有以下几种：第一种，基地使用权说。这种观点认为，宅基地使用权属于基地使用权，此种基地使用权还包括国有土地使用权、乡镇企业建设用地使用权等。持这种观点的是梁慧星教授，他认为，应该将我国现行的各种土地使用权形式加以整理，形成完整的用益物权体系。同时他还指出，土地使用权不是一个严谨适当的法律概念，考虑到我国大陆的习惯，可以改称为基地使用权。所谓基地使用权，“是指为在他人所有的土地上建造并所有建筑物或其他附属物而使用他人土地的权利”。“基地使用权制度确立后，由于目前的国有土地使用权、乡镇企

4、业建设用地使用权、农村的宅基地使用权，都是把他人土地作为基地来使用，因而都可以归属基地使用权的范围，以便于立法、执法和司法上对同类土地使用权的规制，便于同类土地使用权法律制度的统一协调。”第二种，地上权说。这种观点是将我国建设用地使用权包括宅基地使用权定位为地上权，认为可以用传统民法的地上权理论来架构我国建设用地使用权体系。有学者认为，地上权即是因建造、保有建筑物或其他工作物而使用国家或集体所有的土地的权利。这就是说地上权应当包括现行法律中的国有建设用地使用权和农村集体建设用地使用权，也即宅基地使用权属于地上权的一

5、种。第三种，独立的用益物权说。这种观点认为，宅基地使用权是我国的一种特殊的用益物权，不同于传统物权法上的地上权，不能用地上权替代宅基地使用权。笔者个人认为第三种是可取的。一、宅基地使用权的概述（一）宅基地使用权的概念目前基于我国的《物权法》将宅基地使用权与土地承包经营权、建设用地使用权三者并列，笔者认为这就很明显的说明了一点，在我国宅基地使用权是一种独立的用益物权。所以，笔者通过自己的整理和归纳总结出它的概念，其实所谓的宅基地使用权就是指农村集体经济组织的成员依法享有对农民集体所有的土地进行占有、使用、限制性处分，

6、并且有权利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。（二）宅基地使用权的特征1.宅基地使用权的主体严格受限，只能是农村集体经济组织的成员。宅基地使用权具有福利性，其权利主体限于本集体经济组织成员，其他人或组织不能成为宅基地使用权的主体。2.宅基地使用权的用途单一，仅限于村民建造个人住宅。包括建设具有居住目的的建筑物或其他附属设施，如住宅、车库、厕所、牲畜圈舍等。其中，个人住宅包括住房以及与村民居住生活有关的厨房、院墙等。农村宅基地使用权不得用于抵押等法律规定之外的用途。3.宅基地使用权实行严格的“一户一宅”制。鉴于土地资

7、源的有限性，《土地管理法》规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。如果涉及占有农用地的，应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民在出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。4.宅基地的初始取得是无偿的，并且可以永久使用。基地使用权是为解决本集体经济组织成员居住这一基本生存需求而设定的，主体为本农村集体经济组织内的成员，客体为本集体经济组织享有所有权的土地，由农村集体经济组织的成员通过

8、无偿分配的方式取得，且该项权利的存续是无期限的。5.根据我国现行法律规定，宅基地可以为村农民集体所有，也可为两个以上农村集体经济组织的农民集体所有或者属乡镇农民集体所有。但是，作为宅基地所有权主体的“农民集体”内涵和外延极为模糊，其不是一个独立的民事主体而是一定地域内个体的松散结合，没有独立的意思表达机关。这在一定程度上对宅基地使用权的分配产生影响。（三）宅