综合运用土地招拍挂竞标方式探讨

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1、综合运用土地招拍挂记标方式的探讨文/郭百利河北冀港律师事务所副主任2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的国有土地出让方式必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行，前款规定上述用途土地以外用途的土地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。2007年11月1日又将工业用地纳入强制进行招拍挂方式出让行列。现行中政府将协议出让土地或划拨土地改变原来批准用途的，应当收回土地然后以招拍挂方式出让。综上，目前我国对土地进行商业或工业开发在一级市场取得土地或改变土地原用途进行开发的都要通过招拍挂方式获得土地。因此

2、，对土地出让过程中的招牌挂程序的研究显得尤为重要。我国现有的国有土地招拍挂法规中，规定了招拍挂具体的操作方法，既有共同特点也有差异，如何适应招拍挂程序是各级政府和用地单位在土地出让过程中研究的话题，出让方如何以更高价格或最优结果出让土地、受让方如何以最低成本取得土地是双方一直探讨的话题。本文以创新方式并结合实例探讨国有土地出让过程中利用招拍挂不同方式相结合的出让过程的可行性和必要性。一、招拍挂三种土地出让方式相结合非法律禁止的出让方式，使之存在结合运用的可能。依据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第十九条的规定，实行挂牌出让国有土地的，在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报

3、价的，出价最高者为竞得人；挂牌期限届满，有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人。事实上，此处规章对挂牌出让方式的处理环节就引用了拍卖的程序的竞价环节，尤其是挂牌期限届满后有竞买人继续竞价的，这里就更接近于拍卖方式。这里属于挂牌和拍卖相结合的出让方式的法律表述。另外，各地政府在实行挂牌出让土地时，有的就直接结合了拍卖程序，使土地出让获得了最大效益。比如：2002年青岛市政府实行挂牌与拍卖相结合出让两宗国有土地，其按照下列规定确定是否成交：　　1、在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价高于底价，并符合其它条件的，挂牌成交；2、…　3、…　4、在挂牌

4、截止日的报价时间截止后至挂牌截止时间期间，仍有竞买人要求报价的，应在挂牌截止时间前向出让人提交《竞价申请书》。在挂牌期限截止时，有两个或者两个以上竞买人提交了《竞价申请书》，本次挂牌活动转为拍卖竞价。拍卖竞价以增价方式进行，挂牌最后报价作为拍卖起叫价。二、招拍挂三种土地出让方式各自有其特点和区别，使之存在结合运用的必要。招标是一种不完全的竞争方式，它在体现土地市场价值的基础上，严格界定了出让地块的有关开发条件，激发了投标者对用地方案的积极研究，同时也给出让方留有选择余地。实际工作中，在确定土地使用权的中标者时，既要考虑到投标价，还要考虑到对投标规划设计方案和企业的资信情况，经过招

5、标小组的综合评价，最后择优选定中标者。所以，招标出让通常较适用于一些大规模或关键性的发展计划和投资项目用地，除以获取较高出让金为主要目标外，还具有其他综合目标和特定的社会、公益建设条件，土地用途有特别限制的土地。拍卖是一种完全的竞争方式。拍卖方式引进了竞争机制，实行现场集中报价，排除了任何主观因素，并使土地出让价格较好地反映了当时该地块的市场供求关系，政府也可获得较高收益，较大幅度增加财政收入。适用于区域条件合适、地理位置好、高赢利、竞争性强的房地产业、金融业、商业、旅游业等用地，以获取较高出让金为主要目标，土地建设条件和土地用途没有特别限制。实际工作中，多数为政府储备的地块。拍

6、卖方式出让土地充分发挥了市场优化配置土地资源的基础性作用，是推动主动供地的重要形式。挂牌出让报价时间较长，给予了投资者更加充分的理性思考的空间，避免了不理性竞争带来的炒作地价的现象，有利于投资者理性投资和公平竞争。挂牌出让适用于不具备招标拍卖出让条件的地块。实际工作中，多数为政府收回，需要进行旧城改造的地块。比如，某市的一旧城改造项目，因改造地块涉及的产权主体较多，拆迁面积较大，回迁安置复杂等，针对这一情况，土地管理部门应合理考虑多方面因素，采取挂牌方式出让，避免盲目投资，造成不良后果。招标、拍卖、挂牌三种出让方式，都引入了市场竞争机制，均具备公开、公平、公正特点，但在运行程序等

7、方面又有所不同，在土地交易中所发挥的作用也存在着一定的差异，如下表：选项招标拍卖挂牌交易底价是否公开不公开不公开公开底价由谁确定招标委员会拍卖委员会委托人是否设定独立于委托人的集体决策组织设立招标委员会，负责审定招标最低中标价，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确定中标人并发出中标确认书。设立拍卖委员会，负责不需要审定拍卖最低成交价，审查竞买人资格，指定拍卖主持人。报价方式填写投标书现场举牌电脑报价终端报价报价次数一次报价机会可多次报价可多次报价竞买（投）人数不少于3人大