控股股东所有制性质对房地产企业土地获取策略影响探析

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1、控股股东所有制性质对房地产企业土地获取策略影响探析内容摘要：本文选取了2005-2010年沪深两市上市房地产公司数据，从上市房地产公司拿地规模、市场布局、合作拿地三个角度检验控股股东所有制性质对房地产企业公开市场上土地获取策略的影响，并得出结论。关键词：所有制性质土地公开出让市场土地获取策略面板数据9自1998年我国实行住房体制改革以来，在经济保持快速增长、人均收入不断增加、城市化进程持续推进等因素的推动下，我国房地产业获得了巨大的发展，成为拉动整个国民经济前进的重要产业。伴随房地产业的高速发展，越来越多的社会资本进入到房地产业，越来越多的企业加入到地产开

2、发商的行列。2008年开始的新一轮房地产热中，大量的国有企业尤其是央企涌入房地产业，在房地产业的生产资料市场——土地出让市场掀起了一轮轮的“抢地”大战，制造了一个个“地王”。不同所有制性质的房地产企业在土地出让市场上的表现截然不同，其背后的土地获取策略又存在什么不同呢？这些问题在目前国内外的研究文献中都还没有被系统探索过，对此问题的回答将有助于客观、全面评估当前中国房地产业土地出让市场的竞争环境，进而为有效制定该市场的引导和管理政策提供一点参考意见。房地产企业土地获取策略分析及假说发展房地产企业应从以下三方面调整土地获取策略以适应土地出让市场的竞争：（一）

3、拿地规模策略可供开发土地资源作为房地产企业的核心资源，土地储备量的大小将决定房地产企业未来发展的潜力。同时，获取土地需要投入大量的资金，此举必将减少企业的现金流，放大企业的财务杠杆，增加企业的经营风险。在现实中，房地产企业经常有选择高价大规模拿地还是少量拿地的困扰。（二）市场布局策略我国的房地产市场根据发展程度大致分为一、二、三、四线，不同层次的房地产市场因其特点不同而具备不同的战略价值。一线城市如北京、上海等由于较高的城市化、国际化程度，其具有的战略意义为房地产企业所重视；二、三线城市的发展前景明显；四线城市则基本以自我需求为主，其中某些具有地方特色如旅

4、游产业的城市具备了较高的投资价值。房地产企业应该选择单一市场还是复合市场？（三）合作拿地策略9土地成本高企不下的背景使得合作拿地越来越为房地产企业所接受，合作拿地无疑将分散企业的风险，包括万科地产和保利地产在内的众多房地产企业都不同比例的采用这种拿地形式。房地产企业的土地获取策略受到企业自身因素以及企业外部环境的影响，在自身因素方面，我们认为，房地产在土地出让市场上的土地获取策略较大程度的受到其所有制性质的影响。结合对房地产企业经营和土地出让市场实际情况的把握，我们提出如下假说：假说一：国有控制的房地产企业的拿地规模大于非国有控制的房地产企业的拿地规模。表

5、现在拿地量上，即国有控制的房地产企业的年度拿地量大于非国有控制的房地产企业的年度拿地量。假说二：国有控制的房地产企业的市场布局比非国有控制的房地产企业的市场布局完善，市场范围涉及一、二、三、四线多级市场，非国有控制的房地产企业受于自身实力的制约，其市场布局较为单一。表现在拿地集中度（HHI）上，即国有控制的房地产企业的HHI小于非国有控制的房地产企业的HHI。假说三：非国有控制的房地产企业相比国有控制的房地产企业，更倾向于通过合作拿地的方式获得土地。表现在非国有控制的房地产企业合作拿地的次数更多、比例更大上。样本数据和模型（一）样本选取9出于数据的可获取性

6、和可比性的考虑，本文的研究聚焦于土地公开出让市场，也就是“招拍挂”市场。同时，为保证数据来源的一致性，本文选择在沪深两市上市的房地产企业作为研究对象。本文对房地产上市公司的样本构造通过以下过程：房地产板块的选择依据上海证券交易所和深圳证券交易所的行业分类法，提取房地产行业下所有的A股上市公司，并去除处在ST、SST和S等状态下的公司，以去掉异常值。提取了这些上市公司2005-2010年的主要数据。选择从2005年开始，是考虑到我国土地出让制度由协议划拨全面转向“招拍挂”是在2004年的“831”大限之后。保证一定规模的数据样本量的同时，去除所有主要数据缺失

7、的公司，我们遴选出31家企业的6年观察值，共186个样本。所有公司层面的数据都来源于沪深两市各公司的年报，分析软件是STATA11.0。（二）变量设定1.解释变量。控股股东所有制性质，采用虚拟变量，企业的第一大股东为国有股东时，定义为国有控制，设定为1，企业的第一大股东为民营及外资股东时，定义为非国有控制，设定为0。92.被解释变量。本文对城市的划分采用全球著名房地产咨询公司仲量联行2009年发布的《中国新兴城市40强》报告，将北京、上海、深圳、广州这4个城市作为一线城市，将天津、南京、重庆等15个城市作为二线城市，将长沙、南通、徐州等25个城市作为三线城

8、市，其他城市作为四线城市。拿地规模（年度拿地量），以房地产企业年度