江苏徐州国基城邦公园品质生活城项目营销执行方案销售推广策略

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1、江苏徐州国基城邦公园品质生活城项目营销执行方案销售推广策略国基城邦项目营销执行方案徐州新景祥房地产投资顾问有限公司2009/03/11项目运营项目运营背景分析市场分析营销战略与阶段划分年度推广目标核心问题导出项目现状解读客户定位项目产品设计营销策略与推广执行竞争分析营销推广2009年度推广目标销售目标：销售约？套，总面积？万平米资金目标：2010.2.月底实现整年1.6亿元的销售目标营销目标：提升项目的知名度和美誉度项目运营项目运营背景分析市场分析营销战略与阶段划分年度推广目标核心问题导出项目现状解读客户定

2、位项目产品设计营销策略与推广执行竞争分析营销推广客户目标客户目标及约束条件战略目标：提升国基地产公司品牌知名度，为公司后续进行更大规模的房产开发奠定强大的品牌竞争力本体目标：在激烈的市场竞争中，严格控制风险，保证项目顺利开发，实现公司对项目的各种计划目标经济目标：严格控制项目成本，实现项目顺利销售，追求利润最大化实现项目单价？元/平米迅速销售，实现资金的快速回笼，6月底回款5000万元，全年整体回款1.6亿元如何才能做到？本项目面临的主要问题如何消除客户对“黄泉路”的抗性，吸引足够的有效客户？如何控制开发节

3、奏？问题1问题2如何把握产品、项目、公司品牌的相互关系？问题3如何打造项目的核心竞争力？问题4核心问题导出地段：云龙湖风景区，地段价值绝佳价格：高品质、适中的价格，超高性价比优势R2我们想要什么？（针对目标的规范分析）战略目标：项目整体顺利开发，宣扬国基公司品牌经济目标：控制开发风险，确保项目回款，实现利润最大化S我们有什么？（针对现状的实证分析）核心问题是什么？在整体市场不佳、恶性竞争激烈状况下，如何打破项目滞销状态，成功突围，确保顺利去化呢？核心问题分解问题1如何规避舆论影响，提升开发公司的美誉度？问题

4、2如何锁定本案的目标客群？客户来源、客户特征、客户结构、客户需求如何？问题3如何把区位优势转换为客户认同的置业价值？问题4如何让客户认同本案的价值转化为购买力？那么，在营销阶段，我们更多思考的是：如何整合营销，让营销也成为项目的核心竞争力？营销如何有效支持项目价位和销售速度？本阶段，我们要思考的方向？在解决项目核心问题之前，我们先从以下3个方面了解一下项目运营背景———市场分析竞争分析项目解读项目运营项目运营背景分析市场分析营销战略与阶段划分年度推广目标核心问题导出项目现状解读客户定位项目产品设计营销策略与

5、推广执行竞争分析营销推广长三角经济区环渤海经济区淮海经济区徐州徐州是重工业发达的三线城市、淮海经济圈核心城市、我国重要的交通枢纽，一个刚刚起步、即将进入全面发展轨道、具有巨大发展潜力的区域性中心城市徐州苏、鲁、豫、皖四省接壤；纵贯南北的津浦铁路、横穿东西的陇海铁路，京沪高铁等，是我国重要的交通枢纽；淮海经济区的区域中心城市；陇海—兰新经济带的中心城市;总面积1128><#004699'>58平方公里；市区人口183.35万。项目运营背景分析——市场分析2008年供应土地面积348.5万㎡,成交面积247.5

6、万㎡，较上年分别下降27.2%、47.2%；经济危机阴影笼罩下的2008年，开发商资金链紧绷，对房地产市场预期持续下降。2006年以来徐州住宅市场始终处在供大于求的市场态势，2008年商品房销售量为180万㎡，其中住宅成交量156万㎡；全市商品房总交易量较07年下降27.26%；2008年受世界金融危机的影响，房产市场观望气氛浓厚，呈现显著的有价无市状态，市场需求进一步减少，加剧了市场的供需矛盾；市场已由卖方市场转向买方市场，购房者开始理性决策购买；消费者购房从关注区位、价格开始转为更多关注品质、品牌、口碑

7、以及综合实力。徐州房产市场严重低迷，土地成交急剧减少，商品房销售下滑明显以上数据由官方网站提供项目运营背景分析——市场分析徐州进入了大盘开发时代，现阶段20万平米以上的大盘已经达到了24个，其中在售项目18个大盘割据，七大板块“造城计划”同时启动各区域竞争白热化目前已面市项目预计将销售12年（按照徐州年180万的销售量）徐州进入大盘开发时代，七大板块同时启动，竞争白热化830.26万㎡东　区198.06万㎡西　区2287.97万㎡合　计569万㎡新城区208.84万㎡铜山新区177.36万㎡中心区139.5

8、3万㎡北　区164.92万㎡南区建筑面积区　域重中之重项目运营背景分析——市场分析七大板块同时争夺市区有限客群，购房者有充分的选择空间西区、铜山新区、新城区、南区、东区追求性价比的中端客户（B类）东区、北区价格敏感型中低端客户（A类）中心区、新城区、铜山新区重视品牌与纯粹品质的高端客户（C类）置业区域城区客户类型城区购房者项目运营背景分析——市场分析2004-2007年房价上涨104%，2008年房价下跌8%从2