中银大厦策划推广方案

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1、中银大厦策划推广方案第一部分销售力分析一、市场分析1、大连市经济环境分析（1）2001年，大连市经济发展保持良好势头，经济增长处于较高的水平，产业结构得到进一步的调整，积极发展多元化产业结构，使重工业、轻工业、旅游业、服务业、转口贸易、金融产业等得到均衡发展。（2）按照大连市“十五”计划，大连市今后将建成为区域性航运、商贸、旅游、金融和信息中心，成为中国北方沿海的重要中心城市，并成为文化、体育和现代产业协调发展的国际名城。使国内生产总值和固定资产投资规模年均增长10%以上，到2005年人均GDP突破4000美元，城市发展接近中等发达国家水平。

2、（3）近年来，大连市大力发展事关全局的重点经济领域，进行经济结构的调整，推动经济全方位对外开放，大力发展高新技术产业，推进服务业的健康发展，加速重大基础设施的建设步伐，用环境经济理念指导城市建设，一直保持着大连在东北地区的领先地位。（4）我国加入WTO后，大连市作为我国沿海重要港口城市之一，拥有东北地区唯一的不冻港，必将成为东北地区与世界各国及地区的联系枢纽；经济的持续增长、产业多元化发展也为大连的可持续发展提供了有力的支持，有助于大连市经济的稳定发展，对扩大市场需求、提高城市的整体竞争能力起到积极作用。（5）预计未来数年大连经济发展将进入高

3、速发展时期，这为房地产业带来了较好的发展机遇。（6）但是，随着市场的进一步开放，经济环境不断变化，大连作为东北地区“国际化花园城市”一枝独秀的地位将会被弱化，其它地区(特别是沿海地区)的发展有可能会超越大连，并逐渐取代大连现今的优势，使大连市经济发展放缓。1、大连市房地产市场状况（1）大连市房地产自95年来经历了复苏、飞速发展及迅速膨胀的发展过程，目前房地产的发展已进入异常活跃期，发地产行业的整体利润已达到了最高水平，房地产投资的风险进一步加大。（2）大连市是我国大中城市中房地产价格最高的城市之一，2001年商品房的平均价格接近3200元/平

4、方米，但商品房的成交却异常活跃，房地产产品商品化程度较高，个人购房比率到95%以上。（3）大连经济的持续发展推动房地产投资开发，截至今年10月房，大连市房地产投资额、施工面积、销售面积、销售额均比去年同期有较大幅度的增长，而竣工面积却较去年同期有很大的下降。（4）今年1—10月份的统计数据表明，大连房地产市场住宅的成长速度较快，而包括写字楼在内的其它房地产商品供需则相对疲软；市场上竣工面积较去年同期有家大幅度的下调，但开工面积却上扬11.9%，因此未来几年里，随着潜在供应商品房的不但推出，房地产市场消化的压力将进一步加大。（5）目前，大连市部

5、分高价住宅（3000元/平方米以上）、商用物业（10000元/平方米左右）滞销，主要原因是楼价过高超出了市场的心理价位和购买能力的承受范围，价格过高导致升值空间过小难以刺激买家和投资者的购买热情。（6）调查还表明商铺、商住两用的公寓式商品房的成交较为活跃，颇受买家欢迎，如天津街、友好大厦、曼哈顿等，说明了人们卖房子已开始倾向与投资性质。（7）随着大连经济环、人们投资观念的变化以及金融制度变革，不少消费者、投资者都把资金投入到房地产市场中，房地产市场空前活跃；此外，房地产二、三级市场联动格局初步形成，使房地产投资环境日趋成熟；同时，由于不少发展

6、商、投资者对房地产市场的前景过分乐观，不断催谷楼价使楼价虚高，因而也伴生了房地产市场的“泡沫经济”。2001年1—10月份房地产市场统计数据项目数量同比增长房地产开发投资100.61亿元11.1%施工面积总体1369.0万平方米11.9%住宅893.2万平方米18.3%竣工面积总体134.0万平方米-17.3%住宅94.7万平方米-29.0%销售额总体66.24亿元113.1%住宅57.6亿元130.0%销售建筑面积总体213.4万平方米113.1%住宅193.0万平方米66.4%均价总体3102元/平方米——住宅2984元/平方米——小结：

7、从上述数据可知，大连市房地产的发展十分迅速，房地产开发投资与市场消化能力均处于快速成长阶段。住宅业的发展迅速膨胀，在短期内住宅的供应量将有大幅度的增长，供过于求的压力将进一步加大，目前3000元/平方米以上住宅滞销就是先兆；而写字楼等非住宅产品的发展则相对缓慢，但由于写字楼的市场面较窄需求十分有限，因而写字楼供应的任何变化均会影响到市场供求关系。1、写字楼市场的现状及发展态势（1）我国于2001年11月正式加入WTO后，会逐步开放以前外资难以涉足的行业和经济领域，如金融、保险等。而大连作为重要的沿海城市，必将成为众多跨国公司的登陆点，其进入将

8、会加大对高级写字楼、商用公寓等物业的需求。（2）由于经济的稳步发展，高科技产业（主要是IT行业）的回潮，传统行业如电信、证券及进出口贸易等公司重新成为写字楼的需求的