征地价格评估方法

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1、征地价格评估方法主要内容征地价格概述征地价格测算方法征地案例分析农地价格因素修正测算法征地案例比较测算法年产值倍数测算法农用地经济功能价值补偿法假设开发法征地价格是实行按价征地时征地补偿标准的泛称,是被征土地价值的体现，也是征地单位给予失地农民的补偿。目前关于征地价格有两种提法，即征地区片价与征地区片综合地价。“征地区片价”来源于《农用地估价规程》(TD/T1006一2003)。该规程规定，农用地征用区片价等于基准地价与社会保障价格之和。而“征地区片综合地价”来源于《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和国土资源部发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，征地

2、区片价和征地区片综合地价的概念尽管说法不同，但本质是一致的。征地价格概述征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分征地区片并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等多种方法测算的区片征地综合补偿标准。征地区片价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗补偿费。土地征用过程中发生的被征用土地的地上附着物和青苗补偿费，各地差别较大，将按照实际情况具体估价进行补偿。征地价格概述测算工作步骤：（一）确定测算范围（二）划分征

3、地区片（三）测算区片综合地价（四）对区片综合地价进行验证和调整（五）测算结果听证（六）确定征地区片价征地区片价测算方法（一）确定测算范围征地区片是指一定范围内集体土地类别、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等条件基本一致的，征地补偿标准相同的区域。征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地、规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到更大范围。耕地保护区、法定生态保护区、其他规定的特别保护区不在征地区片价测算的范围之内。（二）征地区片划分方法1.综合判定法综合判定法是在村行政

4、界线的基础上，根据经验对行政村的基本情况进行判定，直接划分征地区片的方法。基本步骤：（1）在工作底图上，标出行政村界限。（2）对相邻的行政村基本情况进行分析比较和判断。（3）对基本情况相似的行政村进行适当归并，形成征地区片。（4）绘制区片图，并对区片进行编号和面积量算，编制区片情况表。2.农用地级别调整法农用地级别调整法是在村行政界线的基础上，根据农用地级别界线并考虑其他相关情况，适当调整划分征地区片的方法。农用地级别调整法适用于有农地级别成果的地区。基本步骤：（1）在工作底图上，标出行政村界线；（2）准备相对应的农地级别图，并与工作底图相叠加；（3）根据农地级别界

5、线对行政村界线进行调整，形成初步的区片界线；（4）选择主要因素对各行政村分析和判断，对初步的区片界线进行修正，形成征地区片。（5）绘制区片图，并对区片进行编号和面积量算，编制区片情况表。3.多因素综合评价法多因素综合评价分区法是以村级行政区域为基本单元，选择地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等影响征地补偿标准的主要因素，建立评价指标体系，确定每一个基本单元的综合分值，然后，在综合分值相近的单元进行归并和调整，划定区片。基本步骤：①土地征用补偿区片综合价格影响因素和因子的选择。在参考以往城镇土地分等

6、定级的经验和广泛听取各方面意见的基础上，经过专家打分和运用特尔菲法对各种因素和因子的筛选，构建出土地征用补偿区片的划分因素和因子评价体系。②土地征用补偿区片的划分因素和因子评价分值的计算。土地征用补偿区片的划分因素和因子评价，一般采取100分制分值量化的方法来衡量其作用和影响。每一个土地征用补偿区片的划分因素的综合作用分值按照下列公式：③区片的确定在运用多因素综合评价方法得出的土地征用补偿区片的多因素综合评价单元的综合分值的空间分布频率直方图的基础上，按照同一区片的单元综合作用分值相似性最大，不同区片的单元综合作用分值差异明显，区片界线应当位地指标特征值变化梯度最大

7、处的原理，得出土地征用补偿区片划分的结果。1.农地价格因素修正测算法农地价格因素修正测算法，是指以农地价格为基础，同时考虑影响征地补偿的有关因素，修正确定征地区片补偿费的方法。基本公式：式中，（三）测算征地区片价具体测算步骤（1）计算区片内的农地价格已经根据《农用地估价规程》完成农用地基准地价测算的地区，参照农用地基准地价确定区片的农地价格。没有完成基准地价测算的地区，可以采用收益还原法、市场比较法等地价评估方法确定。具体方法参照《农用地估价规程》的有关规定。（2）确定修正因素和系数修正因素主要考虑土地区位、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民