2011-学习资料大全房地产营销策划方案3193992

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1、目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略推广部署阶段销售周期划分及策略附录引言对于美丽花园项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《美丽花园项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生

2、俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位

3、、感动楚州”作为美丽花园项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动楚州”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。策划目的1．树立产品品牌，体现美丽花园项目的三个价值：中心区——淮安政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间——美丽花园项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现——个人、家庭在精神层面的成功感受。2．使产品具有较高的市场认可度，保证产品顺利去化。3．以成功的项目操作和品牌树立，打造开发商在业界的良好品牌形象，为开发商的后期开发铺平道路。策划思

4、路详细请参阅《楚州美丽花园项目整合营销推广系统方案逻辑图》第一部分市场解构基本描述楚州历史悠久，素有“壮丽东南第一州”之美誉，在2100多年建县史上，物产丰富，漕运发达，商贾云集，经济繁荣。楚州区地处北亚热带和暖温带过渡地带，季风气候显著，气候温和，四季分明，光照充足，雨水充沛。 　　楚州区地处淮河下游，江淮和黄淮两大平原交界处，地势平坦，由西向东南坡降，大小沟渠纵横成网。 　项目介绍1．地块四至北面：楚州体育馆，，翔宇大道；西面：周恩来纪念馆，外国语学校，楚州大道；东面：新汽车站，淮茭公路；南面：东方希尔顿，永怀东路，楚州医院；2．主要规划指标土地面积：201499平方米。用地

5、性质：住宅用地。容积率：2.5。3．地块周边规划美丽花园小区项目位于淮安市楚州区楚州大道以东，永怀东路以北，体育中心以南，周恩来纪念馆对面。附近有外国语学校、体育中心、东门美食街、镇淮楼、民政局。多路公交经过社区，8路10路52路69路等13条公交线路直达市区和县镇，交通四通八达，出行方便。4．周边配套设施档次政府机构：项目临近楚州行政服务中心。教育：项目周边有外国语学校，楚州二中。医院：项目向西南关天培路与东长街交界处有楚州市医院。娱乐：项目对面是东方希尔顿。景观：项目向西是周恩来纪念馆。5．环境分析：⑴．区域环境：地块位于政务新区，新汽车站广场附近，是规划确定的城市发展方向，

6、周边新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。⑵．居住环境：地块所处区域为新区，交通条件便利通达。⑶．景观环境：项目西边有规划中周恩来，享有景观优势。⑷．商业环境：新汽车站的客运开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。⑸．竞争环境：作为居住新区，规划及在建了一批体量较大的住宅项目，后期市场竞争环境比较激烈。SWOT分析1．优势（STRENGTH）⑴．地段优势项目地块位于楚州新区，近接新汽车站，该区域为楚州市未来建设重点，尤其是市政府迁移到本区域，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。⑵．交通优势项目地块紧邻新汽车站和翔宇大道，对外交通便捷。⑶．后发优势本项目所在区

7、域为新建城区，各种市政配套和规划可以从一个较高的起点进行，而无任何历史遗留的负担，这样可以使设计、规划从一个科学合理的角度出发。⑷．规模优势本项目用地面积超过了20万平方米，社区规模在楚州本地属前列。大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、幼儿园等在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。2．劣势（WEAKNESS）⑴．项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民