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1、一、土地增值税计算实例 土地增值税超率累进税率表 级数 土地增值额 税率% 速算扣除系数 1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30 0 2 增值额超过扣除项目金额50%2、加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答:(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 (2)房地产开发成本为3000万元 (3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元) (4)允许扣除的税费为555万元 (5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元) (6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=60053、(万元) (7)增值额=10000-6005=3995(万元) (8)增值率=3995÷6005×100%=66.53% (9)应纳税额=3395×40%-6005×5%=1297.75(万元)例题二:某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售。每栋地价14.8万元,登记、过户手续费0.2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元,营业税率5%,城建税税率5%,教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如4、下: 转让收入:180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计: (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除: 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出: 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额: 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计: 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.5、6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元)二、个人所得税新个税税率表(2011年9月1日起实行)起征点是3500元。级数应纳税所得额税率速算扣除数1不超过1500元的部分3%02超过1500元至4500元的部分10%1053超过4500元至9000元的部分20%5554超过9000元至35000元的部分25%10055超过35000元至55000元的部分30%27556超过55000元至80000元的部分35%55057超过80000的部分45%13505 1.工资薪金所得额=收入-2000(或3506、0) 2.个体工商户生产经营所得额=收入-(成本+费用损失税金)-费用标准 3.对企事业单位的承经营,承租经营所得额=承包收入-12*2000(3500) 4.劳务报酬所得额=收入*(1-20%)或收入-800采用加成征收方式 5.稿酬所得个税=(收入-800)*20%*70%或[收入*(1-20%)]*20%*70% 6.特许权使用费个税;利息,股息红利个税均=【收入*(1-20)或收入-800】*20% 7.财产租赁个税=(每次收入-准予扣除的项目如税金-修缮费800为限-800 或(每次收入-准予扣除的项目如税金-修缮费800为限)*(1-20%)*27、0% 8.财产转让个税=[出卖收入-购买成本(买卖过程中的税费都可以扣除)]*20% 9.偶然所得和其他所得计算个税均=收入*20%例题1.中国公民赵某是被境内单位派往外商投资企业工作的高级职员,2010年度他的收入情况如下:(1)雇佣单位每月支付工资、薪金10000元;(2)派遣单位每月支付工资、薪金1000元;(3)11月份购买福利彩票,一次中奖收入15000元;(4)取得保险赔款5000元;(5)赵某2009年曾购入1000份债券,每份买入价10元,购进过程中另支付的税费共计150元。2010年12月份以每份12元的
2、加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答:(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 (2)房地产开发成本为3000万元 (3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元) (4)允许扣除的税费为555万元 (5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元) (6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005
3、(万元) (7)增值额=10000-6005=3995(万元) (8)增值率=3995÷6005×100%=66.53% (9)应纳税额=3395×40%-6005×5%=1297.75(万元)例题二:某房地产公司开发100栋花园别墅,其中80栋出售,10栋出租,10栋待售。每栋地价14.8万元,登记、过户手续费0.2万元,开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元,贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元,营业税率5%,城建税税率5%,教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如
4、下: 转让收入:180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计: (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除: 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出: 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额: 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计: 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.
5、6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元)二、个人所得税新个税税率表(2011年9月1日起实行)起征点是3500元。级数应纳税所得额税率速算扣除数1不超过1500元的部分3%02超过1500元至4500元的部分10%1053超过4500元至9000元的部分20%5554超过9000元至35000元的部分25%10055超过35000元至55000元的部分30%27556超过55000元至80000元的部分35%55057超过80000的部分45%13505 1.工资薪金所得额=收入-2000(或350
6、0) 2.个体工商户生产经营所得额=收入-(成本+费用损失税金)-费用标准 3.对企事业单位的承经营,承租经营所得额=承包收入-12*2000(3500) 4.劳务报酬所得额=收入*(1-20%)或收入-800采用加成征收方式 5.稿酬所得个税=(收入-800)*20%*70%或[收入*(1-20%)]*20%*70% 6.特许权使用费个税;利息,股息红利个税均=【收入*(1-20)或收入-800】*20% 7.财产租赁个税=(每次收入-准予扣除的项目如税金-修缮费800为限-800 或(每次收入-准予扣除的项目如税金-修缮费800为限)*(1-20%)*2
7、0% 8.财产转让个税=[出卖收入-购买成本(买卖过程中的税费都可以扣除)]*20% 9.偶然所得和其他所得计算个税均=收入*20%例题1.中国公民赵某是被境内单位派往外商投资企业工作的高级职员,2010年度他的收入情况如下:(1)雇佣单位每月支付工资、薪金10000元;(2)派遣单位每月支付工资、薪金1000元;(3)11月份购买福利彩票,一次中奖收入15000元;(4)取得保险赔款5000元;(5)赵某2009年曾购入1000份债券,每份买入价10元,购进过程中另支付的税费共计150元。2010年12月份以每份12元的
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